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Marché immobilier

Le marché de l'immobilier tchèque est relativement stable. Depuis l'adhésion du pays à l'Union, le pays s'est modernisé et Prague en particulier s'est occidentalisé si bien que le marché est aujourd'hui plus attrayant.

Les investisseurs étrangers ont quelque peu mis la main sur le marché immobilier de la ville. On a également constaté une hausse soudaine des hypothèques contractées et une augmentation de la concurrence dans le secteur bancaire et financier. Aux acheteurs d'être vigilants et de chercher la meilleure offre !

Accès à la propriété

Les constructions récentes sont aux normes internationales, mais de nombreux bâtisses de la ville laissent encore à désirer. Jusqu'à peu, les biens à privilégier étaient ceux datant de l'avant-guerre. Les constructions d'après-guerre à forte influence communiste relevant plus du préfabriqué sans charme (Panelaks). On a tenté de construire des logements à très bas prix, privilégiant la quantité à la qualité. Une grande partie du parc immobilier souffre de sérieux problèmes phoniques (insonorisation médiocre). Ces logements ont de fait tendance à tomber en ruine assez rapidement avec le temps et souffrent également d'un manque d'entretien chronique qui n'arrange rien.

Logement social

La solution pour se loger à bas prix. Il y a à Prague plus de 350 appartements pour 1000 habitants. De nombreux logements sont inoccupés et ne sont pourtant pas rétrocédés à l'état. La raison est simple, le loyer étant extrêmement bas, il est parfois plus sage de conserver son logement même si l'on n'y vit plus et d'y réaménager en temps voulu, plutôt que de le perdre définitivement. Il n'est pas rare également que ces logement soient sous-loués illégalement.

Logement privé

Il est beaucoup plus aisé de trouver à se loger dans le privé. Les prix sont cependant bien plus élevés, mais la qualité du logement va en général de paire.

Qui peut y prétendre ?

Si vous cherchez à vous offrir un petit bout de République Tchèque, vous trouverez probablement votre bonheur avec un peu de bonne volonté (et de ressources financières). Tout le monde peut devenir propriétaire, ou presque. Les non-résidents (personnes ne bénéficiant pas du statut de résidence permanente ou qui ne sont pas à la tête d'organisations dont le siège se trouverait dans le pays) peuvent accéder à la propriété. La procédure a d'ailleurs été simplifiée par l'adhésion de l'état à l'UE.

    Les personnes relevant des catégories ci-après peuvent acheter un bien immobilier en République Tchèque sans restriction :
  • Citoyens de la République Tchèque
  • Organisations dont le siège se trouve dans le pays
  • Etrangers ayant un permis de résidence en République Tchèque
  • Personne auxquelles l'asile politique a été accordé en République Tchèque
  • Seul un passeport est nécessaire aux ressortissants de l'UE pour acheter un bien dans le pays

Les personnes ne répondant pas des critères ci-dessus auront plus de difficultés à accéder à la propriété, notamment s'ils souhaitent acquérir des terres boisées ou des champs (agriculture). Attachez-vous les services d'un agent immobilier afin de vous faciliter la tâche quelle que soit votre situation.

Le moyen le plus simple d'accéder à la propriété si vous êtes étrangers (hors UE) et sans permis de résidence est de créer une entreprise en République Tchèque, par exemple un B&B. La création d'entreprise ouvre d'ailleurs droit à des déductions d'impôts et agit comme un bouclier fiscal relativement intéressant. Attachez-vous les services d'un juriste si vous choisissez cette solution.

Comment trouver un bien immobilier ?

Faites le point sur ce que vous recherchez. Faites le tour de la ville, voyez les quartiers qui vous parlent le plus, voyez avec vos amis, votre famille, vos connaissances ce qu'ils apprécient le plus dans leur logement, ce à quoi il vous faudra faire attention. Posez vous les bonnes questions.

Annonces sur Internet

Vous pouvez consulter les annonces de vente en ligne afin de vous faire une idée des logements disponibles. Nous recommandons particulièrement les sites suivants ::

EasyExpat Petites Annonces en République Tchèque
http://realestate.expats.cz/
http://realestate.expats.cz/
http://www.viviun.com/Real_Estate/Czech_Republic/
http://czech-republic.themovechannel.com/
http://realestate.classifieds1000.com/Czech_Republic
http://cz-ads.cz/index.php/
http://www.ezilon.com/czech-real-estate.html

Affichage public

Vous trouverez également des annonces sur les panneaux d'affichage de divers lieux publics (laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires...). Jetez par exemple un oeil au panneau d'affichage du Bohemian Bagel et de The Globe qui sont deux cafés de la ville.

Journaux

Vous trouverez une rubrique immobilier dans la plupart des journaux (également en ligne). Consultez notamment la rubrique consacrée du Prague Post ou du Prague Monitor.

Agent immobilier

Pour procéder à l'achat d'un bien, il est vital de vous attacher les services d'une agence immobilière. Celui-ci prendra en charge la recherche de biens pour vous, organisera des visites sur un marché qu'il connaît bien et se chargera de l'aspect contractuel et administratif. A terme, cela vous fera probablement économiser plus dizaines de milliers d'euros.

Le métier d'agent immobilier est assez peu contrôlé en République Tchèque; assurez-vous donc bien que la personne dont vous vous attachez les services est digne de confiance. Pensez là encore à solliciter votre entourage (amis, collègues, connaissances) qui pourra éventuellement vous recommander quelqu'un. Les frais d'agence sont en général compris entre 2% et 5% du prix d'achat du bien.

Vous trouverez une liste détaillée des agences immobilères sur http://www.reality.cz/.

Contrats

Avant de signer quoique ce soit, faites vérifier tous les documents et contrats par un avocat ou un conseiller. Si le contrat est en tchèque comme c'est le cas le plus souvent, attachez-vous les services d'un traducteur professionnel. Il est en effet essentiel que vous compreniez bien tous les points du contrat.

Lorsque vous trouvez un bien à votre goût, vous pouvez signer un contrat de réservation pour lequel vous aurez à régler une sorte de caution afin que le bien soit retiré du marché pour une période de 2 à 4 semaines qui vous permettra de réfléchir et de vous pencher sur le bien en lui-même et les contrats inhérents à la cession.

    Les points à vérifier (par vous-même et/ou la personne dont vous vous êtes attaché les services) :
  • Enregistrement du terrain - le vendeur est-il bien le propriétaire légal du bien ? Si oui, y'a-t-il des dettes attachées à la propriété et celle-ci fait-elle l'objet de disputes entre, par exemple, des héritiers ?
  • Permis - si vous faites construire, vous devez demander un permis de construire. Pour une maison on exigera un certificat d'habitation.
  • Restrictions - certaines bâtisses font partie du patrimoine historique et sont de fait protégées (pas de liberté de modification, etc.).
  • Bornes - le terrain doit être borné, vérifiez en vous aidant des plans et du cadastre.

Le processus d'achat, de l'acte de réservation à la signature de l'acte de vente, dure en moyenne de 3 à 4 mois.

On signe alors un acte de vente préliminaire.Vous devrez alors verser une caution à hauteur de 10%-30% du prix de vente. Cette caution permet notamment de prouver votre solvabilité avant que le transfert du bien ne soit effectif, et dans l'optique de votre hypothèque. Pensez à faire stipuler clairement les conditions de rétractation d'un parti ou de l'autre, pouvant aboutir à une annulation de la transaction. Dans ces conditions doit apparaître notamment un point sur le rendu ou non de la caution versée en cas d'annulation de l'acte.

Lorsque tous les détails sont réglés, vous pouvez procéder à la signature de l'acte de vente définitif. Vous devrez alors verser la somme restante et régler les honoraires.

Enregistrement du bien

Une fois un bien immobilier acheté, vous devez le faire enregistrer. C'est là un point crucial. Si le bien n'est pas déclaré (présentation de l'acte de vente), vous n'êtes pas officiellement considéré comme son propriétaire. Présentez-vous pour ce faire au Bureau du Cadastre de votre ville. A partir de l'acte de vente, vous devrez alors demander à la personne qui vous recevra de modifier les informations dans le registre. Le document devra être authentifié par 2 signatures de notaires (30Kc par signature). Une fois le bien inscrit au cadastre à votre nom, vous êtes officiellement propriétaire.

Frais

Les frais relatifs aux transactions immobilières sont relativement élevés si l'on les additionne les uns aux autres, mais c'est le prix à payer !

  • Frais de notaire (acheteur) - 1%
  • Frais d'inscription au cadastre (acheteur) - 0.01% - 0.02%
  • Frais d'agence (acheteur) - 2.5% - 5%
  • Frais de transfert du bien (vendeur) - 3%
  • Total des frais pour l'acheteur : 3.7% - 6.21%
  • Pour le vendeur : 3%

Hypothèque

Les Tchèques n'affectionnent pas vraiment les crédits. Ce n'est que récemment que les crédits se sont démocratisés, tant auprès des Tchèques que des étrangers présents sur le territoire. Les ressortissants de l'UE et citoyens extérieurs à l'UE mais en possession d'un permis de résidence peuvent contracter une hypothèque en République Tchèque. Si vous ne répondez pas à ces conditions, vous devrez passer par une S.R.O., c'est-à-dire une SARL tchèque.

    Documents nécessaires :
  • Une copie de l'acte de vente (préliminaire ou définitif)
  • Un justificatif de revenus (bulletins de salaire des trois derniers mois, également des garants ou époux) - pour les employés, un contrat de travail sera exigé. Les travailleurs libéraux ou indépendants devront présenter une déclaration d'impôts des deux années précédant l'achat.
  • Une évaluation de la part de l'agence immobilière (cette condition varie selon les banques)

Les demandes sont en général traitées sous deux semaines. La plupart des banques acceptent des financements jusqu'à 75-85% du prix total du bien. Le reste correspond en général à la caution. Les prêts s'étendent de 5 à 25 ans, avec un taux d'intérêt fixe au cours des 5 premières années de remboursement.

Déménagement professionnel

De nombreuses entreprises se spécialisent dans la prise en charge de l'installation de professionnels affectés à l'étranger. Leurs services ne sont naturellement pas gratuits mais sont extrêmement intéressants et vous permettront d'économiser beaucoup de temps et d'énergie.

Enchères

Il est également possible d'acheter une propriété aux enchères. Il y a parfois d'excellentes affaires à faire. Mais attention, bien souvent, l'intérieur des biens est entièrement à retaper, d'où les prix attrayants, à première vue.

Pour trouver des propriétés à acheter aux enchères en République Tchèque, rendez-vous sur :
http://www.findaproperty.com/
http://www.property-abroad.com/
http://www.bftm.cz/

Mise à jour 3/05/2011


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