Marché immobilier

Bien que le marché de l'immobilier connaisse une baisse ces dernières années en France, les prix restent très élevés à Paris (comme dans toutes les grandes villes, la demande est supérieure à l'offre). La FNAIM, Fédération nationale de l'immobilier, regroupe des professionnels de l'immobilier et propose des informations fiables sur le marché du logement et sur les prix pratiqués.

Dans Paris, les prix varient entre €6000 et 14 000 € le mètre carré (8365 € en moyenne en janvier 2013 à Paris).

Agent immobilier

Lors d'un départ à l'étranger, il peut être intéressant de s'offrir les services d'un agent immobilier pour faciliter les recherches. Un agent prendra en charge la recherche d'appartements ou de maisons, organisera des visites et se chargera de l'aspect contractuel et administratif. L'agent immobilier vous fournit une liste des logements disponibles, vous assiste lors des visites, s'assure que votre contrat soit conforme aux normes en vigueur. N'hésitez pas à contacter plusieurs agences : la plupart fonctionnant en secteurs, vous pourrez ainsi choisir celles qui travaillent sur vos quartiers de prédilection.

S'ils reçoivent des fonds pour leur clientèle, les agents immobiliers doivent disposer d'une garantie financière auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle d'un montant minimum de 75 000 €. Pour une garantie supérieure à ce montant, le nom et l'adresse de l'organisme garant doivent figurer sur tous les documents des agents. Pour une garantie inférieure, l'agent n’est pas autorisé à recevoir des fonds et toutes les transactions se font auprès du notaire du vendeur. Assurez-vous que votre agent immobilier possède une carte professionnelle délivrée par la Préfecture.

Les trois principales associations des professionnels de l'immobilier :
• Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
• Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI)
• Union Nationale de la Propriété Immobilière (UNPI)

Frais

Les agents immobiliers fixent librement leurs tarifs. Cependant, ils doivent fixer leur propre barème et afficher la grille des honoraires pratiqués. Le montant des frais d'agence varie en général entre 5 et 10 pour cent du prix de vente. Pour les biens modestes, le pourcentage sera plus élevé que pour des biens aux prix très élevés. Pour ces derniers, les honoraires de l'agent immobilier peuvent se négocier. C'est en principe l'acquéreur qui règle la commission d'agence, mais, dans certains cas, elle peut être imputée au Vendeur ou même partagée. .

Agents immobiliers étrangers

Bien qu'ils soient peu nombreux en France, vous pourrez au besoin avoir recours aux services d'agents immobiliers étrangers pour faciliter vos démarches et passer outre la barrière de la langue. Assurez-vous qu'ils soient inscrits sur le registre du commerce et qu'ils disposent d'un numéro d'immatriculation et d'un numéro SIRET. Certaines agences proposent des services complets et s’occupent de toutes les étapes d'une transaction : mise en relation des acheteurs étrangers avec les agents immobiliers, notaires, avocats, etc. en France. Cependant, si un agent étranger adresse des clients à un agent français, il peut recevoir une partie de la commission ou facturer ses services en supplément. Les agents commerciaux étrangers ne peuvent effectuer des transactions en France que « de façon temporaire et occasionnelle ».

Notaire

Un notaire est un fonctionnaire intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales, etc. Ils formalisent et authentifient les transactions immobilières et garantissent la sécurité juridique des contrats qu'ils rédigent en engageant leur responsabilité professionnelle. Vous devez obligatoirement passer par un notaire pour toute transaction immobilière. Il intervient à toutes les étapes du projet : préparation des documents, vérification du titre de propriété du vendeur et de la situation hypothécaire du bien, acte définitif et enregistrement. L'acheteur est libre de choisir un notaire ou de s'adresser à celui du vendeur . Dans le cas où deux notaires interviennent, le notaire de l'acheteur et celui du vendeur, ils se répartissent entre eux les honoraires sans aucune augmentation. Consultez le site notaires.fr pour trouver un notaire en France.

Marchands de Biens

Un marchand de biens est une personne qui achète des biens en son nom en vue de leur revente, de manière habituelle et répétitive. Le marchand de biens n'étant pas tenu de posséder une carte professionnelle, faites-vous assister par un conseiller juridique pour défendre vos intérêts.

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Départ

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Destination

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Trouver un bien immobilier

Petites annonces sur Internet

Les petites annonces en ligne vous permettront de vous faire une idée des biens disponibles sur le marché et des prix pratiqués, avec des critères de recherche précis. La plupart des sites vous proposent de vous inscrire à leurs alertes pour vous signaler les offres qui vous correspondent.

• seloger.com - grand choix d'annonces d'agences immobilières
• www.french-property.com
• www.unnid.com/en/intro - moteur de recherche de logement présentant toutes les offres des différents sites de location.
• france.themovechannel.com/property/
• www.francehousehunt.com/

Voyez également la rubrique Petites Annonces sur EasyExpat. Échangez avec d'autres expatriés sur le Forum Paris ou le Réseau pour profiter de conseils pratiques.

Réseau

C'est par relation que l'on entend parler d'un logement disponible, que l'on peut prétendre à une recommandation et faire jouer les liens de confiance. Parlez-en autour de vous en précisant ce que vous recherchez : amis, famille, camarades de classe, collègues de travail, voisins, etc. pourront bien souvent vous indiquer des logements disponibles, parfois même avant qu'ils soient officiellement mis sur le marché. Le bouche-à-oreille augmente vos chances de trouver le logement idéal !

Journaux

Recherchez localement grâce à la presse écrite. Vous y trouverez de bons exemples des biens disponibles dans votre région et les coordonnées de nombreuses agences immobilières.

Consultez :
• De particulier à particulier - Paraît le jeudi chez les marchands de journaux (anglais, français, espagnol et portugais)
• FUSAC - journal gratuit de petites annonces en anglais, publié toutes les deux semaines.
• Le Figaro - Principal quotidien français avec une importante rubrique de petites annonces

Faire une offre d'achat

Une fois que vous avez trouvé un bien à votre goût, formulez une offre d'achat officielle. Pour estimer votre offre d'achat, prenez en compte votre budget, l'intérêt que suscite le bien chez d'autres acheteurs potentiels, les prix demandés pour des biens équivalents (le cas échéant) et les éventuels travaux à faire. Voyez aussi la date à laquelle vous souhaitez en prendre possession (ou finalisation). C'est principalement le lieu qui détermine le prix d'un bien mais ne négligez pas la tendance du marché (la rapidité à laquelle les biens se vendent) et la quantité de travaux à effectuer. C'est en principe votre agent immobilier qui fait cette estimation, mais la décision finale vous revient.

Contrats

Avant de signer les documents, faites lire votre contrat par un avocat ou un conseiller. Assurez-vous de bien comprendre tous les termes du contrat avant de le signer.

Il est d'usage de faire rédiger un contrat de vente ou contrat de vente sous clauses suspensives en cas de clauses conditionnelles. Une promesse d'achat engage l’acquéreur à acheter le bien au bénéficiaire de la promesse (le propriétaire du bien). Vous pouvez faire rédiger indifféremment l'un ou l'autre de ces documents. Le notaire doit veiller à la conformité des contrats établis et veiller à ce que la somme correspondant au prix d'achat décidé soit effectivement versée au vendeur.

Une fois que le vendeur et l'acheteur ont convenu d'un prix, ils doivent signer un compromis de vente ou promesse de vente. Le notaire ou l'agent immobilier peuvent rédiger ce document, ce qui n'est pas le cas de l'agent commercial. Une fois que le contrat est signé, l'acquéreur est tenu d'acheter le bien, selon toutes les conditions mentionnées dans le contrat. Le vendeur dispose d'un délai de rétractation pendant lequel il peut renoncer à la vente.

Le contrat doit mentionner ce qui suit :
• Identité et coordonnées du vendeur et de l'acheteur
• Description du bien
• Superficie du bien et du terrain
• Prix d'achat
• Honoraires dus par chaque partie
• Coordonnées du notaire et de l'agent immobilier
• Meubles/équipements inclus
• Diagnostics techniques immobiliers
• Financement, prêt, date d'accord de prêt
• Conditions/clauses suspensives et pénalités

Exemple de compromis de vente

Financement

Caution

Au moment de la signature, l'acquéreur doit verser au vendeur une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente (appelée acompte/dépot de garantie, apport personnel ou réservation). Si vous avez contracté un prêt, les fonds seront versés à votre notaire ou agent immobilier par votre prêteur avant la finalisation de la transaction. Votre notaire s'occupera ensuite de transférer cet argent vers le compte de celui du vendeur. Notez que certains agents immobiliers sont habilités à recevoir des fonds pour leur clientèle.

Si le dépôt de garantie est qualifié de dédit, il ne sera pas restitué à l'acquéreur s'il ne donne pas suite. À l’inverse, si le vendeur ne veut plus vendre, il doit régler à l’acheteur le double de la somme versée. Si le dépôt de garantie est considéré comme un acompte, aucune des deux parties ne peut se désister et la vente peut être légalement imposé par l'une ou l'autre.

Frais

Le montant des frais représente un certain pourcentage du prix de vente du bien ; ainsi, plus le prix est élevé, plus les frais le seront. Les frais dépendent souvent du prêt que avez contracté. Si le bien est payé comptant, les frais seront moins importants. La Chambre des Notaires de Paris vous propose un outil en ligne de calcul des frais d'achat.

Frais de notaire - Les notaires perçoivent des honoraires pour toute transaction immobilière. Ces honoraires représentent un certain pourcentage du prix d'achat, calculé en fonction d'un barème fixé par l'État et plafonné.

Exemples d'honoraires
• 5 % sur les premiers 45 734,71 € du montant de la vente de logements anciens
• 2,5 % sur le reste ( au-delà de 45 734,71 €)

Droits enregistrement - Les frais de droits d'enregistrement sont tous les droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'État et des collectivités à chaque changement de propriétaire. Leur montant varie selon que l'acquisition porte sur un logement neuf (environ 0,6 %) ou sur un logement ancien (5,09 %).

Frais d'hypothèque - Les frais d'hypothèque s'élèvent à environ 1 pour cent du prix d'achat. Vous devez également vous acquitter des frais d'enregistrement au bureau des hypothèques qui varient entre 1 et 1,8 pour cent du montant du prêt que vous avez contracté.

Au total, les frais d'achat sur un bien immobilier s'élèvent à environ 8% du prix d'achat.

Impôts

L'État perçoit des impôts sur les biens résidentiels dont le montant varie en fonction du type de bien acheté. De plus, les droits à payer sur un bien immobilier sont calculés sur la valeur déclarée, qui peut être inférieure à son prix d'achat ou à sa valeur marchande. Renseignez-vous à ce sujet auprès de votre agent immobilier.
Logements anciens - Les biens de plus de cinq ans sont taxés entre 7% et 10% du prix d'achat, frais d'agence non compris.
Logements neufs - Les impôts s'élèvent à environ 2 % en taxes et droits d'enregistrement, plus la TVA au taux de 19,6 % sur le prix d'achat (sauf pour les ventes entre particuliers), frais d'agence non compris.

L'acquisition d'un logement neuf ou faisant l'objet d'une première cession mois de 5 ans après l'achèvement des travaux de construction, supporte une TVA immobilière au taux de 19,6% incluse dans le prix de vente. Si vous vendez un bien neuf de moins de cinq ans, vous devez vous acquitter de la TVA sur le bénéfice. Notez également que la plupart des frais liés à un achat immobilier, y compris les frais de notaire, sont soumis à la TVA à 19,6 pour cent.

Emprunt

La plupart du temps, le financement de l'achat se fait par un prêt immobilier ou une hypothèque. Vous pouvez en faire la demande auprès de toutes les principales banques françaises (pour les résidents et les non-résidents) ainsi que de nombreuses banques étrangères. Comparez les offres pour trouver la banque qui vous convient le mieux ainsi que les meilleurs taux d'intérêt.

Afin de calculer le montant de votre emprunt, multipliez votre salaire net mensuel par 30 pour cent et déduisez vos crédits en cours, votre loyer et vos charges. Exemple de prêt : mensualités de 600 € à 6 pour cent sur 15 ans pour un prêt de 60 000 €. La banque réclamera la souscription à une assurance décès invalidité si vous êtes âgé de plus de 65 ans.

Documents nécessaires :
• Votre passeport
• Les justificatifs des co-emprunteurs
• Justificatif de vos revenus mensuels (trois derniers bulletins de salaire pour les salariés, contrat de travail ou attestation de votre employeur et avis d'imposition)
• Justificatifs de vos charges mensuelles (crédits en cours, loyer et autres prêts ou charges)
• Si vous êtes indépendant, une copie de vos trois derniers bilans et de vos trois derniers avis d'imposition.

Lorsque le prêt est accordé, la banque française vous adresse une offre préalable. Vous disposez alors d'un délai de réflexion de dix jours. L'emprunteur a habituellement 30 jours pour accepter le prêt et pour renvoyer l'accord signé au prêteur. Vous disposez d'un délai de 4 mois à compter de la signature de l'offre préalable de crédit pour signer le contrat pour lequel vous avez demandé un prêt.

Vous devez obligatoirement souscrire une assurance décès-invalidité égale à 120 % du montant emprunté. Le montant de la cotisation est comprise dans les mensualités du prêt. Si vous avez déjà contracté une telle assurance, elle sera prise en compte par le prêteur. L'assureur peut vous demander de passer un examen médical, surtout si vous avez plus de 50 ans et si vous empruntez plus de 150 000 €.

Il est recommandé de contracter un prêt dans la devise dans laquelle vous êtes payé ou dans le pays où se situe le bien que vous achetez. Vous serez ainsi protégé d'une éventuelle dévaluation soudaine des devises étrangères.

Fin de la transaction

Le contrat de vente contient une clause stipulant la date à laquelle la transaction doit être effective. N'hésitez pas à visiter à nouveau le bien que vous achetez avant la signature pour vous assurer qu'il est conforme à sa description. Le notaire procède alors à la signature de l'acte authentique. L'acheteur et le vendeur ne sont pas tenus d'être présent devant le notaire pour accomplir ces formalités. Le notaire leur remet alors une attestation de vente qui permet à l'acheteur de procéder aux formalités nécessaires à son installation. Cette attestation est notamment nécessaire pour les raccordements aux différents services (électricité, eau...). Une fois que les titres de propriété sont transférés par le notaire, l'acheteur reçoit une copie du contrat de vente, ainsi que le récapitulatif détaillé des frais et des coûts associés.

Enchères

Acheter un bien aux enchères est très tentant et peut vous faire réaliser d'importantes économies. Veillez toutefois à être accompagné d'une personne expérimentée et ayant une bonne connaissance de telles pratiques. Il s'agit en principe de propriétés difficiles à vendre et/ou nécessitant de gros travaux de rénovation. Dans la mesure du possible, faites-vous conseiller par une personne d'expérience et essayez d'assister à plusieurs ventes avant de vous lancer.

Enchères en France

Les ventes aux enchères ne sont pas très répandues en France. Cette pratique de vente n'est pas adaptée si vous n'êtes pas un acheteur expérimenté. Faites-vous conseiller par une personne d'expérience et de confiance.

Adjudications Volontaires - enchères publiques tenues devant notaire. Les ventes par adjudications volontaires permettent à des propriétaires privés, des exécuteurs testamentaires ou des organismes publics de vendre des biens en surplus. Adjudications Judiciaires - enchères tenues dans un Tribunal de Grande Instance permettant au public d'enchérir uniquement par le biais d'un avocat agissant en tant qu'intermédiaire. Elles sont fréquentes en cas de saisie immobilière ou de contestation d'héritage.

Pour plus d'informations sur les enchères, consultez Encheres-Publiques.

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