Un récent article d'El País intitulé « L'Espagne se dirige-t-elle vers une autre bulle immobilière ? » a sans aucun doute dû alarmer des dizaines de milliers d'investisseurs étrangers actuels ou potentiels sur le marché espagnol.

L'accession à la propriété des étrangers en Espagne a considérablement augmenté ces dernières années. Selon une étude menée par la troisième banque espagnole CaixaBank, les achats ont progressé chaque année depuis la crise financière de 2008 et ont plus que triplé entre 2009 et 2018.

De seulement 4,2 % des achats de maisons ont été effectués par des étrangers en 2009, ce nombre est passé à près de 13 % en 2018. Le nombre réel pourrait être encore plus élevé, le site SpanishPropertyInsight.com indiquant que le niveau réel pourrait être plus proche de 19 %, ce qui équivaudrait à environ 17,1 milliards d'euros d'investissements étrangers annuels.

La même étude de CaixaBank a révélé que le plus grand pourcentage de propriétaires étrangers en Espagne sont des Britanniques (15,5 %), suivis des Allemands et des Français (7,5 % chacun). En tant que tel, il est clair qu'une répétition du krach immobilier de 2008, où les ventes ont plongé jusqu'à 42% dans certaines communautés, aurait des conséquences désastreuses pour les investisseurs et l'économie espagnole dans son ensemble.

La hausse des prix de l'immobilier est-elle inquiétante ?

Se référant à l'article d'El País en question, l'auteur Jose Luis Aranda souligne la hausse des prix de l'immobilier et l'attente d'une croissance future continue comme des signes avant-coureurs d'une autre bulle potentielle dans un avenir proche.

Dans ses chiffres les plus récents, l'Institut national de la statistique espagnol (INE) a fait état d'une croissance annuelle de 4,2 % des prix des logements jusqu'au troisième trimestre de 2021. L'INE a également constaté que le nombre de propriétés vendues, la taille des prêts hypothécaires et la valeur des maisons par mètre carré ont tous dépassé les niveaux de 2007-08, et ceci pour la première fois depuis l'éclatement de la dernière bulle.

Toutefois, tel un loup dans une bergerie, tous ces chiffres positifs pourraient-ils simplement être des indicateurs précoces de la formation d'une autre bulle ?

La réponse à cela, pour le moment du moins, semble être non, selon Francisco Iñareta, porte-parole d'idealista, le plus grand site immobilier d'Espagne:

"La pandémie, et surtout les confinements, ont provoqué un arrêt soudain des opérations régulières et une chute brutale et simultanée de tous les indicateurs (pertinents).

L'ouverture du marché et le retour de la confiance des consommateurs (grâce au succès de la campagne de vaccination, aux taux hypothécaires historiquement bas et aux économies générées par les ménages au cours de ces mois), une demande accumulée qui a conduit à une escalade rapide vers les niveaux pré-pandémie.

Les valeurs que nous connaissons ne correspondent pas à une surchauffe (du marché), mais plutôt... à un processus de normalisation du marché vers la nouvelle-ancienne normalité."

Sous-approvisionnement à l'horizon alors que la construction reste lente

Peut-être que la considération clé dans l'évaluation de l'état actuel du marché du logement espagnol n'est pas le nombre de maisons achetées, mais plutôt le nombre de constructions.

Au plus fort du boom immobilier en 2006, plus de 865 000 logements ont été construits en Espagne. Après être tombé à un plus bas record de seulement 35 000 nouvelles constructions en 2013, ce nombre n'a cessé d'augmenter au cours de la dernière décennie. 2021, cependant, n'a vu que 101 000 nouvelles maisons construites, soit une réduction de 88% par rapport aux chiffres de la bulle d'avant 2007.

En effet, dans El País, M. Aranda cite deux experts qui affirment tous deux qu'il existe, en réalité, une offre insuffisante de logements neufs sur le marché actuel.

Gonzalo Bernardos, directeur du Master en conseil, gestion et développement immobiliers à l'Université de Barcelone, affirme que le manque de construction de maisons neuves fait grimper les prix sur le marché de la revente.

Ce point est appuyé par Paloma Taltavull, professeur d'économie appliquée à l'Université d'Alicante.

"La construction a été minime depuis 2008", a-t-elle déclaré à El País, avant d'ajouter que toute hausse des prix était bien plus probablement liée à un changement des choix de mode de vie post-pandémique qu'à une éventuelle bulle.

"Cela se produit partout dans le monde et doit être l'une des raisons pour lesquelles certains pays ont vu les prix ont grimpé en flèche", a ajouté Mme Taltavull.

Quatorze ans plus tard, le traumatisme du dernier krach immobilier est encore vivace pour de nombreux investisseurs, tandis que le marché immobilier espagnol revient seulement maintenant aux valeurs d'avant le krach. Cependant, au vu des informations actuelles, il semble clair que les chances d'un effondrement similaire ne semble pas envisageable dans un avenir proche.

Ce qu'il faut savoir sur l'investissement immobilier en Espagne

Les investissements immobiliers étrangers en Espagne sont motivés par la marché des vacances et il existe une forte corrélation entre les pays en tête des arrivées de touristes en Espagne et des chiffres des investissements étrangers.

Malgré le Brexit, les Britanniques sont toujours en tête du peloton à cet égard, les retraités et les vacanciers cherchant à profiter des avantages de l'Espagne en termes de qualité de vie, de climat et de sécurité. La chute des prix des logements après 2008 a également offert des opportunités d'investissement prometteuses pour les acheteurs étrangers tandis que les Espagnols ont été plus lents à revenir sur le marché.

Avantage supplémentaire, il y a relativement peu de restrictions pour les étrangers qui achètent une propriété en Espagne. Le gouvernement fédéral a traditionnellement encouragé cette pratique en tant que source clé de revenus étrangers.

Pour acheter une propriété, les expatriés doivent acquérir un Numero de Identidad de Extranjero (NIE) ou un numéro d'identification d'étranger. Il s'agit du numéro attribué par la police nationale espagnole aux résidents étrangers avant qu'ils ne soient en mesure d'engager des poursuites judiciaires telles que l'ouverture d'un compte bancaire ou l'achat d'une maison.

Vous trouverez plus d'informations sur le processus et les conditions d'obtention d'un NIE sur le site Web du ministère espagnol de l'Intérieur.

Pour les citoyens de l'UE déjà en Espagne, le processus consiste à soumettre votre demande NIE à certains commissariats de police espagnols. Pour ceux qui postulent depuis l'extérieur de l'Espagne, vous pouvez également demander votre NIE à l'ambassade d'Espagne dans votre pays d'origine.

Pour les Britanniques après le Brexit, le processus est fondamentalement le même, cependant, le traitement des documents pertinents peut prendre quelques semaines de plus. Par ailleurs, pour ceux qui disposent de fonds conséquents, le programme spécial Golden Visa accorde un visa de résidence directement à tous les étrangers qui achètent une propriété espagnole d'une valeur supérieure à 500 000 €.

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