Acheter une maison, un appartement à Bucarest

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Marché immobilier en Roumanie

Le marché immobilier à Bucarest se compose en majorité d'immeubles d'appartements, situés dans les quartiers résidentiels en dehors du centre-ville, alors que les maisons individuelles sont plus rares.

La plupart des appartements ont été construits dans les années 70 - 80 ou pendant le boom immobilier de 2004. À cette période, de nombreux immeubles ont vu le jour en périphérie de la ville. Les logements les plus récents sont plus spacieux, mieux équipés et les charges y sont moins élevées. La valeur du mètre carré dépend donc fortement de l'ancienneté du bâtiment et de la modernité de ses équipements.

Bien que les tarifs soient généralement indiqués en euros, il se peut que l'on vous demande de payer en leu (RON), la devise locale. À Bucarest, comptez entre 700 et 2000 euros le mètre carré, selon l'ancienneté du bâtiment, le quartier, les équipements et l'état du logement.

Acquisitions immobilières des expatriés

Les citoyens étrangers résidant en Roumanie (c.-à-d. possédant un permis de séjour) peuvent acquérir des biens immobiliers dans le pays au même titre que les citoyens roumains. Les ressortissants de l'UE sans permis de séjour en Roumanie peuvent également acheter un logement dans le pays.

Trouver un bien immobilier

Moteurs de recherche

Pour commencer vos démarches, consultez les moteurs de recherche en ligne. Les sites de petites annonces vous donneront un premier aperçu du marché immobilier à Bucarest et vous permettront d'affiner vos recherches selon vos critères.

De même, consultez les petites annonces en Roumanie sur EasyExpat et participez au Forum Roumanie d'EasyExpat pour bénéficier des conseils de la communauté.

Journaux

Les journaux ne vous seront pas d'une grande utilité pour vos recherches de biens immobiliers à Bucarest. Privilégiez les sites de petites annonces mentionnés ci-dessus.

Affichage public

Vous trouverez également des annonces sur les panneaux d'affichage de divers lieux publics, en particuliers ceux fréquentés par les expatriés et les étrangers : laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires, bars...

Agents immobiliers

Pour faciliter le processus d'achat immobilier en Roumanie, il peut être intéressant de s'offrir les services d'une agence immobilière qui pourra vous assister à chaque étape. Un agent immobilier qui connaît les particularités du marché local ainsi que les biens disponibles à la vente poura vous aider efficacement dans vos recherches.

De plus, l'agent immobilier vous assistera à chaque étape du processus d'achat. Il se chargera de l'aspect contractuel et administratif, et pourra au besoin vous mettre en contact avec des conseillers juridiques.

N'hésitez pas à faire appel à plusieurs agences immobilières, afin d'élargir votre choix de propriétés. Cliquez ici pour trouver une liste d'agences immobilières en Roumanie.

Notez cependant que les services de nombreux agents immobiliers en Roumanie laissent parfois à désirer. Faites vous recommander un agent fiable et habitué à travailler avec des expatriés, surtout si vous ne parlez pas roumain. Pour trouver un agent immobilier, parlez-en à vos collègues et amis, et consultez les réseaux d'expatriés comme le Forum Roumanie d'EasyExpat . Si vous êtes mutés en Roumanie par votre entreprise, votre responsable sur place pourra sûrement vous conseiller des agences immobilières de confiance.

Faire une offre d'achat

Lorsque vous aurez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, vous devrez présenter au vendeur une offre d'achat par l'intermédiaire de votre agent immobilier. Le vendeur peut soit refuser votre offre, soit vous faire une contre-proposition à la hausse ou simplement l'accepter.

Une fois l'offre acceptée, l'agent immobilier rédige un contrat de vente préalable mentionnant la description du bien, les coordonnées de l'acheteur et du vendeur, ainsi que la date de transfert de la propriété.

Le contrat de vente préalable doit être signé par le vendeur et par l'acheteur en présence d'un notaire public. Avant de signer l'accord, et toujours en présence du notaire public, vérifiez les justificatifs d'identité du vendeur et la validité du titre de propriété. Le vendeur doit vous fournir les documents suivants:

  • Les originaux de ses justificatifs d'identité
  • Le titre de propriété du bien.
  • Les originaux de l'extrait du registre foncier et tout autre document pour la vente ("extras de carte funciară",„încheierea de întabulare",„cadastru").
  • Une attestation fiscale concernant les impôts payés sur le bien
  • Pour les logements en copropriétés, un justificatif de l'Association des copropriétaires attestant que le vendeur est à jour des charges communes et des frais d'entretien.
  • Le diagnostic de performance énergétique du logement.

L'offre d'achat doit mentionner le prix de vente du bien, le montant de l'acompte, le moyen de financement, la date limite pour la signature du contrat de vente final, et la date limite pour le transfert de propriété.

L'agent immobilier vous accompagnera tout au long du processus et vous facturera des frais d'agence qui s'élèvent à environ 2% de la valeur du bien.

Contrats de vente

Avant de signer le contrat de vente, faites-le vérifier et valider par un avocat qui s'assurera que vous comprenez les termes et les conditions.

Notez qu'en Roumanie tous les contrats signés doivent être validés par un notaire public. Le notaire vérifiera également la validité des titres de propriété, le numéro d'enregistrement au cadastre et la situation hypothécaire du bien.

Le contrat doit mentionner au moins les éléments suivants :

  • Coordonnées des parties
  • Identification et description du bien, y compris le numéro d'enregistrement au cadastre, l'emplacement, la surface
  • Équipements supplémentaires inclus dans la vente du bien
  • Prix de vente, honoraires à payer, modalités de paiement - en principe, versement d'un acompte puis paiement final du solde, après l'obtention du crédit.
  • Coordonnées du notaire et de l'agent immobilier, ainsi que leurs honoraires respectifs

Financement

Le paiement se fait en principe en deux versements - un acompte s'élevant à 20-30% du prix et le réglement final. Afin de faciliter ces transactions, pensez à ouvrir un compte bancaire en Roumanie.

Bien que le prix soit indiqué en euros, les versements doivent être effectués en leus roumains (RON), au taux de change en vigueur à la date du paiement.

Si vous ne disposez pas des fonds suffisants, pensez à contracter un prêt immobilier.

Emprunts

En Roumanie, peu de banques accordent aux étrangers des prêts pour le logement. Pour y avoir droit, vous devez avoir un permis de résidence provisoire ou permanente dans le pays. Seulement quelques banques accordent des prêts aux résidents étrangers, dont BCR, BancPost ou GarantiBank. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de plusieurs établissements pour comparer leur offre.

Pour faire une demande de prêt, les étrangers doivent fournir les documents suivants :

  • Demande de prêt
  • Justificatifs de revenus fixes (bulletins de paie, certificat délivré par l'employeur, autres documents selon le type de revenu)
  • Avis d'imposition de l'année précédente
  • Copie de votre contrat de travail
  • Copie de votre passeport valide, certifiée conforme par le gestionnaire de crédits de la banque
  • Copie du permis de séjour (provisoire ou permanent), certifiée conforme par le gestionnaire de crédits
  • Copie du permis de travail

La durée de remboursement du prêt varie selon le montant du prêt et votre capacité de remboursement. L'échéancier de remboursement s'étale en général sur 20 à 30 ans. Pendant cette période, vous paierez également des intêrets sur votre emprunt, à la fois fixes et variables.

Frais

Différents taux de TVA s'appliquent aux transactions immobilières en Roumanie, selon plusieurs critères décrits avec précision dans le Code fiscal roumain : le taux standard à 24% ou les taux réduits à 5% ou 0%. Vous devrez également vous acquitter des droits de mutation, correspondant à un pourcentage du prix de vente calculé en fonction des modalités de paiement et de la valeur du bien. Renseignez-vous auprès de votre agent immobilier et de votre conseiller fiscal pour déterminer le taux de TVA et les droits de mutation qui vous concernent.

Frais additionnels :

  • Honoraires du notaire s'élevant à 2% de la valeur du bien
  • Honoraires de l'agent immobilier, jusqu'à 2%
  • Frais bancaires et frais d'hypothèque - le pourcentage varie selon les banques

En Roumanie, la taxe foncière s'élève à 0,1% par an de la valeur du bien.

Fin de la transaction

Le vendeur et l'acheteur signent l'acte de vente final en présence d'un notaire public, qui s'assure que le paiement final est effectué et procède à l'enregistrement du bien au nom de l'acheteur au cadastre local.

Le notaire enregistre également l'acte de vente auprès des autorités fiscales locales.

Enchères

La vente aux enchères de biens immobiliers permet de trouver des biens à des prix plus qu'attrayants. Les banques se chargent de la mise aux enchères de biens saisis pour cause de faillite ou de problèmes financiers des propriétaires précédents. Soyez vigilant cependant, cette pratique n'est pas très sécurisée en Roumanie. Avant les enchères, l'acheteur éventuel n'est pas autorisé à visiter le logement, qui est d'ailleurs très souvent encore occupé par les habitants précédents. De nombreuses démarches judiciaires sont nécessaires pour pouvoir prendre possession du bien.

Vous devez déposer une caution de 10% pour participer à une enchère, ainsi qu'une lettre manuscrite adressée au commissaire-priseur. Après la signature, vous disposez d'un délai de 30 jours pour transférer la totalité des fonds.

Vous trouverez la plupart des biens mis aux enchères sur les sites des banques commerciales, ainsi que dans la rubrique "enchères" des portails immobiliers tels que Imobiliare.ro.

Ce système de vente aux enchères est déconseillé si vous êtes novice en achat immobilier. Faites-vous assister par un agent immobilier ou un avocat expérimentés.

Mise à jour 10/12/2018


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