Acheter une maison, un appartement à Barcelone

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Marché immobilier

L'offre de biens résidentiels et commerciaux est très vaste et diversifiée en Espagne. Le marché immobilier est très dynamique, bénéficiant d'une forte demande pour les biens résidentiels. En général, les locaux privilégient l'accession à la propriété plutôt que la location : plus de 90 % des logements en Catalogne sont occupés par leur propriétaires.

Tarifs sur le marché immobilier

Le marché du logement résidentiel a atteint son apogée en 2006 et connaît depuis lors une baisse constante. Les prix ont chuté de 10 à 30 %, selon l'emplacement et les prestations des logements. La situation de Barcelone entre la montagne Serra de Collserola et la Mer méditerranée limite les possibilités de nouvelles constructions. De ce fait, les logements n'ont pas autant perdu de leur valeur que dans d'autres régions d'Espagne.

Il est difficile d'estimer le prix du mètre carré car les chiffres officiels ne sont pas fiables.

  • Appartements rénovés dans des quartiers privilégiés (Eixample ou Zona Alta) - 5000 à 10 000 euros le mètre carré
  • Appartement à rénover - 2500 à 5000 euros le mètre carré

Acquisitions immobilières des expatriés

Barcelone est une ville très attrayante et de nombreux visiteurs souhaitent s'y installer. Il est important de bien comprendre le marché immobilier avant de se lancer. La population de Barcelone se diversifie de plus en plus : plus de 150 nationalités différentes sont représentées dans la ville.

Les acheteurs étrangers ne sont tenus à aucune démarche particulière en dehors de la demande de Número de Identificación de Extranjero. Le délai d'obtention du NIE peut aller d'un jour pour les ressortissants de l'UE jusqu'à quelques semaines pour les citoyens d'autres pays. Référez-vous à la rubrique "Sécurité sociale" pour les démarches à suivre.

Trouver un bien immobilier

Il vous faudra en premier lieu déterminer le type de bien que vous recherchez.

  • De quel budget disposez-vous ?
  • Où voulez-vous vivre ?
  • Dans une maison ou un appartement ?
  • Combien de chambres voulez-vous ?
  • Préféreriez-vous un logement moderne ou quelque chose de plus traditionnel ?
  • Avez-vous des exigences particulières, comme une salle de gymnastique, un portier, etc. ?
  • Avez-vous des animaux de compagnie ?
Soyez réactif, les meilleurs biens sont les plus demandés et partent en premier. Consultez régulièrement les annonces sur internet et dans les journaux.

Agent immobilier

Lors d'un départ à l'étranger, il peut être intéressant de s'offrir les services d'un agent immobilier (Agentes de Propiedad Inmobiliaria) qui prendra en charge la recherche de logement et se chargera de l'aspect contractuel et administratif. Les agents sont très nombreux à Barcelone, aussi veillez à comparer leur offre afin de trouver un agent qui vous convienne. Si vous avez un emploi sur place, voyez si votre entreprise a un contrat avec une agence en particulier qui effectuera les démarches pour vous. Vos amis et collègues seront peut-être à même de vous recommander quelqu'un.

Certains agents publient également des annonces à l'étranger dans les publications spécialisées. Notez que les agents immobiliers demandent souvent des frais de dossier d'environ 150 à 500 euros par an pour la gestion du processus d'achat ou de vente d'une propriété. Vous pouvez également faire appel à un avocat pour les démarches d'obtention d'un NIE, moyennant rétribution.

Petites annonces sur Internet

En jetant un œil en ligne, vous pourrez vous faire une idée des offres disponibles et des prix pratiqués sur le marché de l'immobilier avant de vous déplacer pour visiter des logements.

Réseau

C'est par relation que l'on entend parler d'un logement disponible, que l'on peut prétendre à une recommandation et faire jouer les liens de confiance. Parlez-en autour de vous en précisant ce que vous recherchez. Vous pouvez également vous adresser aux gardiens (portero) des immeubles qui vous intéressent, ils pourront bien souvent vous indiquer des logements disponibles, parfois même avant qu'ils soient officiellement mis sur le marché.

Journaux

Recherchez localement grâce à la presse écrite. Vous y trouverez de bons exemples de biens disponibles dans votre région régulièrement mis à jour. Pensez également aux publications spécialisées.

Affichage public et forums

De nombreux lieux publics disposent de panneaux d'affichage proposant des annonces pour divers biens et services. Regardez dans les laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires, bars...

Les forums d'expatriés et les réseaux sociaux sont d'autres plateformes à ne pas négliger. Vous pourrez avoir un aperçu de la vie à Barcelone et prendre contact avec des expatriés dont l'expérience sur place pourra vous être utile. Pour cela, consultez les rubriques Forum de Barcelone et Réseau d'EasyExpat.

Processus de vente

Nota Simple Informativa

Lorsque vous avez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, demandez au vendeur une nota simple informativa (résumé du titre de propriété). Enregistré auprès du registre foncier local (Registro de la Propiedad), ce document permet de vérifier l’identité du propriétaire actuel, les dettes éventuelles sur ce bien et permet également de s’assurer que la description du bien correspond bien à la propriété que vous désirez acheter.

Accord préalable

Lorsque le vendeur et l'acheteur se sont mis d'accord, et avant que l'acte notarié soit prêt, un contrat privé d’achat-vente doit être signé. Ce dernier stipulera que le propriétaire a pour intention de vendre la propriété à l’acheteur et que, de même, ce dernier a pour intention d’acheter la propriété au prix accordé et selon les conditions convenues. L’acheteur doit payer un acompte, qui représente en règle générale 10 % du prix d’acquisition. Selon la loi espagnole (arras), l’acompte ne sera pas remboursé à l’acheteur si ce dernier décide de revenir sur sa décision pour des raisons qui lui sont propres. Si le vendeur revient sur sa décision, il devra rembourser à l’acheteur le double de l’acompte reçu.

Certification du transfert de propriété

Une fois que vous avez le financement nécessire pour l'achat du bien, le transfert de propriété doit être authentifié par un notaire. Avant de vous remettre l'acte final de vente, le notaire vérifie si les conditions contenues dans le contrat ont été respectée et si les parties sont d'accord sur le contenu du contrat.

    Formalités à accomplir :
  • Les deux parties fournissent un justificatif d'identité (ou une procuration)
  • Le vendeur présente le titre de propriété (enregistré auprès du registre foncier)
  • L'acheteur donne le solde du paiement
L'acheteur et le vendeur doivent signer le contrat. Sous leur signature, le notaire signe et atteste le contrat en aposant sa firma protocolizada (tampon officiel). Vous devez alors vous acquitter des taxes et frais.

Enregistrement de l'acquisition

Pour protéger votre acquisition, vous devez enregistrer la transaction auprès du registre foncier. Les frais s'élèvent à environ 0,4 % pour la tranche inférieure à 6 010 121 euros (ou 0,02 % pour la tranche supérieure à 6 010 121 euros).

Hypothèque

La plupart du temps, il est très courant de faire appel à une banque pour financer l'acquisition d'un bien immobilier. Un expert (tasador) est chargé d'évaluer chaque cas pour le compte de la banque ou du prestataire de services hypothécaires. L'acheteur doit payer l'expert pour le coût de l’évaluation, qui varie entre 300 et 500 euros. Les "Tasador" sont des architectes accrédités : ils réaliseront une évaluation officielle de la propriété et de la qualité de la construction.

    Documents à fournir à l'organisme prêteur :
  • Pièce d'identité / numéro NIE
  • Contrat de travail
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • Dernière déclaration d'impôts sur le revenu
  • Contrat d'accord préalable avec le vendeur
  • Justificatif de paiement de la taxe foncière (IBI) pour le bien concerné.
  • Justificatif de tous les prêts ou hypothèques que vous avez contracté
  • Tous vos titres de propriété, en Espagne et à l'étranger
  • Un relevé de carrière (vida laboral), récapitulant vos divers emplois
  • Détails de vos capitaux (relevés de banque/de fonds commun de placement, etc.)
  • Non-résident : Un certificat de non-résidence (formulaire fourni par la banque)

Impôts

Droits de mutation (impuesto de transmisiones patrimoniales) - Indiqués dans le contrat, ils s'élèvent habituellement à 6 % du prix d'achat. Si le vendeur est un promoteur, au lieu de droits de mutation, l’acheteur devra payer la TVA.

Droit de timbre (impuesto de actos jurídicos documentados) - Applicables sur les logements, cet impôt s'élève à environ 0,5 % du prix d'achat.

Investissement

Les investisseurs en Espagne sont très nombreux, l'accession à la propriété étant assez facile dans le pays qui attire un grand nombre de visiteurs étrangers et d'expatriés. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier en Espagne, vous pouvez donner procuration à un avocat qui signera le contrat en votre nom si vous ne pouvez pas être présent. Comptez environ 250 euros d'honoraires pour votre avocat.

Enchères

Acheter un bien aux enchères est très tentant et peut vous faire réaliser d'importantes économies. Notez que la plupart des biens sont vendus bon marché mais très souvent avec d'importants travaux de rénovation à prévoir. Cette option n'est pas recommandée pour une première acquisition et dans tous les cas, il est recommandé d'être accompagné d'une personne expérimentée et ayant une bonne connaissance de telles pratiques.

Vous pourrez réaliser de bonnes affaires avec les biens saisis par les banques espagnoles et proposés à des prix très bas. La plupart de ces saisies immobilières sont des biens neufs, achetés sur plan et pour lesquels les propriétaires ne sont plus en mesure de payer leurs traites. Les banques espagnoles procèdent alors à la saisie des biens qu'elles revendent aux enchères, soit par le biais d'agences soit directement. Ces propriétés s'accompagnent souvent de prêts hypothècaires de 90 % auprès de la banque qui les a saisies.

Mise à jour 20/06/2012


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