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Marché immobilier

Le marché immobilier au centre de Zagreb se compose en majorité d'immeubles d'appartements et de copropriétés. Les maisons individuelles se situent plutôt dans les quartiers plus excentrés et en banlieue. Le loyer d'un appartement au centre-ville dépend de sa situation géographique, de son état, de son ancienneté et de son ameublement. Comptez en principe entre 1 500 et 2 500 euros le mètre carré, y compris pour les maisons individuelles.

Bien que les tarifs soient généralement indiqués en euros, il se peut que l'on vous demande de payer en kunas.

Acquisitions immobilières des expatriés

Les ressortissants étrangers peuvent acquérir un logement en Croatie selon deux possibilités : en tant qu'acheteur particulier ou en tant qu'entreprise.

Particulier

Depuis février 2009, les ressortissants de l'Union européenne disposent des mêmes droits que les citoyens croates en matière d'achat immobilier.

Les ressortissants étrangers hors UE dont le pays d'origine dispose d'accords bilatéraux en matière d'achat immobilier avec la Croatie peuvent également acquérir un bien, avec l'autorisation du Ministère de la justice croate.

Votre contrat de vente doit être validé par les tribunaux. Comptez plusieurs mois avant de pouvoir prendre possession de votre bien et recevoir les titres de propriété officiels.

Entreprise

Vous pouvez également créer une société pour acquérir un bien immobilier. Les démarches prennent environ deux semaines. Elles doivent être effectuées par un notaire public et validées par le tribunal de commerce. Cette pratique assez courante est à présent soumise à des lois qui stipulent que les créateurs d'entreprises étrangers doivent prévoir un capital minimum et parfois embaucher des ressortissants croates.

Privilégiez cette solution si le bien que vous souhaitez acquérir est destiné à un usage commercial. Dans ce cas, vous pouvez récupérer une partie de la TVA.

Gardez à l'esprit que l'acquisition d'une propriété en Croatie n'autorise pas les ressortissants étrangers à séjourner dans le pays sans visa. Pour des séjours de plus de 90 jours, vous devez demander un visa de séjour temporaire. Consultez la rubrique "Visa" pour plus d'informations.

Trouver un bien immobilier

Moteurs de recherche

Pour commencer vos démarches, consultez les moteurs de recherche en ligne. Les sites de petites annonces et les agences immobilières répertorient les biens disponibles en ligne. Consultez notamment :

• Njuškalo
• Oglasnik
• Oglas
• Centar Nekretnina

Cependant, la plupart de ces sites sont en croate.

De même, consultez les petites annonces en Croatie sur EasyExpat et participez au forum ou au réseau d'expatriés pour bénéficier des conseils de la communauté.

Journaux

Les journaux ne vous seront pas d'une grande utilité pour vos recherches de biens immobiliers en Croatie. Privilégiez les sites de petites annonces mentionnés ci-dessus.

Affichage public

Vous trouverez également des annonces sur les panneaux d'affichage de divers lieux publics : regardez dans les laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires, bars...

Agent immobilier

Pour faciliter le processus d'achat immobilier souvent complexe en Croatie (voir " Acquisitions immobilières des expatriés "ci-dessus), il peut être intéressant de s'offrir les services d'une agence immobilière qui pourra vous assister à chaque étape.

Un agent prendra en charge la recherche d'appartements ou de maisons en fonction des critères que vous lui aurez communiqués et se chargera de l'aspect contractuel et administratif.

Les agences immobilières vous aideront également à vérifier la validité des titres de propriété du bien qui vous intéresse. En effet, au cours de l'histoire mouvementée de la Croatie, les biens immobiliers ont changé de mains à plusieurs reprises et les cadastres ne sont pas toujours à jour. En principe, les agences immobilières ne vous proposeront que des propriétés dont les documents sont en règle.

Quelques agences immobilières à privilégier :

• Zagreb West
• Adriatic Property Services
• Hillberg
• Kastel
• Metropola
• First Property Croatia
• Croatia Property Sales (spécialiste de l'immobilier en Dalmatie)

Faire une offre d'achat

Lorsque vous aurez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, vous devrez présenter au vendeur une offre d'achat par l'intermédiaire de votre agent immobilier. Le vendeur peut soit refuser votre offre, soit vous faire une contre-proposition à la hausse ou simplement l'accepter.

Une fois l'offre acceptée, l'agent immobilier rédige un contrat de vente préalable mentionnant la description du bien, les coordonnées de l'acheteur et du vendeur, ainsi que la date de transfert de la propriété. Vous devrez alors verser un acompte équivalent à 10 % du prix de vente.

Contrats

Le contrat final de vente doit être signé par le vendeur et par l'acheteur en présence d'un notaire public, à la date mentionnée dans le contrat préalable. L'acheteur s'acquitte alors du montant restant.

Il est recommandé de se faire assister par un avocat avant de signer tout document. Votre avocat pourra également vérifier la validité des titres de propriété et s'assurera que le bien est exempt de dettes ou d'impayés.

Financement

Avant de signer le contrat de vente final, assurez-vous que vous disposez des fonds suffisants en Croatie. Vous devrez pour cela ouvrir un compte bancaire dans le pays. Votre agence immobilière pourra vous conseiller dans ces démarches.

Bien que les tarifs soient généralement indiqués en euros, il se peut que l'on vous demande de payer en kunas.

Emprunt

Les emprunts pour les ressortissants étrangers étaient rarement accordés dans le pays jusqu'à présent. Depuis quelques temps, certaines banques comme la Erste Bank accordent aux étrangers des prêts pour le logement à hauteur de 250 000 euros.

Documents nécessaires pour une demande de prêt :

• Photocopies de la carte d'identité ou du passeport de chaque emprunteur mentionnant l'adresse en République de Croatie, passeport pour les non-résidents
• Numéro d'identification fiscale (OIB)
• Formulaire de demande de prêt dûment rempli par tous les emprunteurs solvables.
• Une attestation signée pour le traitement des données personnelles
• Une attestation signée autorisant le bureau de crédit HROK à communiquer le rapport de crédit de tous les emprunteurs solvables
• Originaux des trois derniers bulletins de salaire ou de pension (ou une copie certifiée conforme)
• Contrat de travail et justificatif de revenus du demandeur
• Original de l'extrait du cadastre, datant de moins de 30 jours 
• Évaluation de la valeur du bien, sauf pour un bien neuf
• Justificatif d'assurance pour le bien hypothéqué
• Les acheteurs devront parfois fournir un acte de vente établi par un notaire public.

Pour plus d'informations, consultez le site croate de la Erste Bank.

Frais

En plus de la taxe sur les biens immobiliers de 5%, vous devrez vous acquitter d'autres frais :

• Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 25%
• Frais de notaire, en moyenne, de 1,5% + TVA
• L'impôt croate sur les mutations foncières de 5%.
• Honoraires de l'agent immobilier, en moyenne 3% + TVA

Fin de la transaction

Le vendeur et l'acheteur signent l'acte de vente final en présence d'un notaire public, qui s'assure du transfert de propriété vers l'acheteur et procède à l'enregistrement du bien au cadastre local. L'acheteur reçoit alors l'acte définitif et les clefs du bien.

Le notaire enregistre également l'acte de vente auprès des autorités fiscales locales dans un délai de 30 jours. Le paiement de la taxe sur les mutations immobilières est dû dans les 15 jours à partir de la facturation.

Enchères

La vente aux enchères de biens immobiliers est une pratique assez nouvelle en Croatie : Aukcija nekretnina, la première maison de ventes aux enchères immobilières, a été créée en 2009. Elle est encore aujourd'hui la plus grande entreprise spécialisée dans les enchères immobilières en Croatie.

Après avoir consulté en ligne les biens proposés, vous devez vous inscrire gratuitement auprès d'Aukcija nekretnina afin de participer aux enchères. Vous pouvez alors visiter le bien et faire contrôler tous les documents officiels par votre avocat. Veillez à disposer de fonds suffisants avant de participer aux enchères.

Le jour de la vente, vous devez vous inscrire auprès des organisateurs des enchères. Vous recevrez alors un numéro d'identification qui vous permettra de participer aux ventes. Documents à fournir :

• Carte d'identité ou passeport avec photo
• 'OIB' (numéro de contribuable croate, le cas échéant)
• Les coordonnées de votre avocat
• Procuration certifiée devant notaire, si vous participez pour le compte d'un tiers
• Formulaire d'inscription complété et signé par les enchérisseurs/acheteurs
• Justificatif obligatoire de fonds suffisants pour couvrir les acomptes, les frais légaux et les frais d'agence

Si vous ne pouvez pas assister en personne à la vente, vous pouvez vous faire représenter par un tiers en établissant une procuration devant notaire.

Juste après l'enchère, l'acheteur doit s'acquitter de 10% du prix d'achat ainsi que d'une commission de 2,5% pour le commissaire-priseur. Après la signature, l'acheteur dispose d'un délai de 30 jours pour transférer la totalité des fonds.