Acheter une maison, un appartement à Montréal, Logement au Canada

Acheter une maison, un appartement à Montréal

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Pour vos recherches et offres de logements, mais aussi pour les échanges de conversations et autres annonces, EasyExpat possède un service de petites annonces.

Marché immobilier

Les biens en vente sont très nombreux à Montréal et bien qu'en hausse constante, les prix sont moins élevés que dans d'autres villes canadiennes comme Vancouver et Toronto.

Dans la description du nombre de pièces du logement, le «½» représente la salle de bain. Ainsi, vous verrez souvent des annonces pour des logements de 2,5 ou 4,5 pièces. Par exemple, un 3,5 pièces comprend une cuisine, un séjour, une chambre à coucher et une salle de bain.

Comptez en moyenne 311 000 $ pour une maison à Montréal. Le prix au mètre carré pour un appartement au centre-ville s'élève à environ 3500 $. Le prix au mètre carré pour un appartement dans un quartier excentré est d'environ 1914,93 $.
Comptez environ 387 786 $ pour une maison à deux étages.
Un appartement en co-propriété avec une chambre à coucher s'élève à environ $236 989 $.
Les prix sont moins élevés à l'extérieur de la ville.

Accession à la propriété des expatriés au Canada

La loi canadienne permet aux étrangers (non-résidents du Canada) d'acheter, posséder, louer et vendre un bien immobilier au Canada. Les non-citoyens ont les mêmes droits à la propriété que les Canadiens. Votre présence n'est pas obligatoire au moment de l'achat qui peut être effectué en votre nom par un agent immobilier ou un avocat. Ils pourront également vous adresser les documents juridiques concernant l'achat de la propriété par courrier ou par fax dans votre pays d'origine.

Cependant, l'achat d'une propriété au Canada ne donne aucun avantage pour obtenir un visa de résident permanent. La possession d'un bien au Canada ne vous autorise pas pour autant à y résider ou y travailler. Le statut de résident permanent s'obtient uniquement en se conformant au processus d'immigration.

En ce qui concerne le Québec, un non-résident ne peut, sauf autorisation spéciale, faire directement ou indirectement l'acquisition d'une terre agricole. Sont considérés comme non-résidents toutes les personnes ayant séjourné au Québec moins de trois cent soixante-six jours au cours des vingt-quatre mois précédant immédiatement la date de l'acquisition.

Diagnostic énergétique

La plupart des nouveaux logements et certains bâtiments plus anciens bénéficient d'un bilan d'énergie qui établit leur efficacité énergétique. Les logements concernés disposent d'une étiquette de consommation d'énergie apposée sur le tableau électrique. L'efficacité énergétique d'une habitation est évaluée sur une échelle de 0 à 100, les nombres les plus élevés correspondant à des logements à grande efficacité énergétique et économes. Ce critère peut se révéler déterminant pour le choix d'un logement.

Garantie des maisons neuves au Québec

Chaque province propose un Plan de Garantie des maisons neuves pour faciliter l'achat de logements neufs. Au Québec, consultez la Garantie des maisons neuves de l 'APCHQ (http://www.gomaison.com/), la Garantie des maisons neuves de l'ACQ (http://www.acq.org/) ou La garantie des maîtres bâtisseur (www.maitresbatisseurs.com).

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Trouver un bien immobilier

Petites annonces sur Internet

Les petites annonces en ligne vous permettront de vous faire une idée des biens disponibles sur le marché et des prix pratiqués, avec des critères de recherche précis. La plupart des sites vous proposent de vous inscrire à leurs alertes pour vous signaler les offres qui vous correspondent.

Voyez également la rubrique Petites Annonces Montréal sur EasyExpat et n'hésitez pas à demander conseil à d'autres expatriés sur le Forum Montréal.

Journaux et publications locales

Vous trouverez des annonces dans les journaux ainsi que sur leur version en ligne. Vous pourrez également y consulter des articles sur les prix pratiqués, les propriétés disponibles et les agents immobiliers locaux.

Affichage public

De nombreux lieux publics disposent de panneaux d'affichage proposant des annonces pour divers biens et services. Pensez à les consulter. Regardez dans les laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires, bars... Vous pourrez y trouver de nombreuses opportunités de logement.

Ventes de particulier à particulier

Au Canada, de nombreux propriétaires choisissent de vendre leur propriété en direct, sans passer par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Consultez les ventes de particulier à particulier sur des sites tels que Craiglist et Kijiji, ou dans les journaux locaux. Les vendeurs évitent ainsi de payer les commissions des agences immobilières, ce qui leur permet souvent de proposer aux acheteurs un escompte de 5% sur le prix de base. Toutefois, les frais juridiques peuvent être dans ce cas plus élevés pour les vendeurs.

Dans le cas de ventes directes, tout le processus de vente est géré par un avocat : examen des offres d'achat, rassemblement des titres de propriété, élaboration des documents du prêt hypothécaire et réalisation de l'acte final de l'achat de la propriété.

Agent immobilier

Pour passer outre la barrière de la langue et les pertes de temps et d'énergie, il peut être intéressant de s'offrir les services d'une agence immobilière. Un agent prendra en charge la recherche d'appartements ou de maisons en fonction des critères que vous lui aurez communiqués et se chargera de l'aspect contractuel et administratif. Un agent doit :

Répertorier tous vos critères de recherche et vos besoins en matière de logement
Affiner vos recherches en vous proposant des biens adaptés à vos critères et exigences
Vous informer sur l'état actuel du marché immobilier
Organiser des visites
Vous communiquer tous les renseignements utiles sur les biens envisagés et leurs éventuels défauts : situation, état des logements et tous les facteurs qui peuvent influencer sur leur prix
Vous guider dans toutes étapes pour réaliser une offre d'achat et acheter un bien
Préparer les documents nécessaires, tels que l'offre d'achat
Vous représenter et parler en votre nom lors des négociations

Si vous choisissez de passer par une agence immobilière, vous trouverez les coordonnées des agences locales sur Internet, dans les journaux locaux ou par le bouche-à-oreille. Le Multiple Listings Service (MLS) du site www.realtors.ca répertorie également les agences immobilières en fonction des types de propriété qu'elles gèrent, afin de trouver une agence adaptée à vos besoins.

Pour réaliser votre projet d'achat, contactez une agence immobilière et définissez vos critères de recherche (type de propriété, situation, nombre de chambres à coucher, ancienneté de la propriété, coût du bien). Un bon agent immobilier vous assistera dans vos recherches jusqu'à ce qu'elles aboutissent. Vous pouvez bien entendu changer d'agent à tout moment. Au Québec, le français est la langue privilégiée de la plupart des agences immobilières. Certaines d'entre elles disposent de personnel parlant d'autres langues, telles que l'arabe, le mandarin, l'allemand.

L'Association canadienne de l'immeuble est l'une des plus importantes associations commerciales à vocation unique du Canada. Elle représente plus de 100 000 courtiers et agents immobiliers. La Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM) est la deuxième plus importante chambre immobilière au Canada regroupant plus de 9000 membres.

Frais d'agence

Les frais d'agence sont négociables et s'élèvent habituellement entre 3% et 7% de la valeur du bien sur le marché. Les agents immobiliers peuvent facturer 7% sur les premiers 100 000 $ et 3% sur le reste. Le vendeur doit s'acquitter de ces frais, ainsi que de la taxe sur les produits et services (TPS).

Faire une offre d'achat

Lors de vos recherches, n'hésitez pas à prendre des photos des biens que vous visitez afin de comparer plusieurs logements ou garder leurs caractéristiques en mémoire. Veillez également à inspecter l'infrastructure du logement : vérifier l'état des sols, du chauffage, de la climatisation ainsi que du réseau électrique et de la plomberie. Assurez-vous du bon état général du bien avant de rédiger une offre d'achat.

Avant de signer les documents, faites lire votre contrat par un avocat ou un conseiller. Assurez-vous de bien comprendre tous les termes du contrat avant de le signer. S'il est rédigé dans une autre langue que la vôtre, vous pouvez vous faire assister d'une personne de confiance (avocat, conseiller financier ou ami proche) maîtrisant la langue locale.

Lorsque vous aurez trouvé le bien que vous souhaitez acheter, vous devrez présenter au vendeur une Offre d'achat (quelquefois appelée convention d’achat-vente). La collaboration de votre agent immobilier (et de votre notaire ou avocat) sera alors très utile. Comme il s’agit d’un document juridique, l’offre d’achat doit être préparée avec soin. Elle doit mentionner ce qui suit :

Noms - Vos nom et prénom, les nom et prénom du vendeur ainsi que l’adresse de la propriété.
Prix - Le prix que vous offrez de payer.
Éléments inclus - Vous devez indiquer clairement dans votre offre d’achat tous les éléments situés à l’intérieur ou à l’extérieur de la maison qui, selon vous, sont inclus dans le prix d’achat, par exemple, l’habillage des fenêtres et les appareils ménagers.
Montant de l’acompte
Date de transfert de la propriété - La date de transfert de la propriété est la date à laquelle vous prendrez possession de la maison. Elle se situe habituellement de 30 à 60 jours après la date de l’offre d’achat, bien qu’elle puisse être fixée à 90 jours ou plus après l’offre.
Demande d’un relevé du cadastre à jour.
Date d’expiration de l’offre - L’offre devient nulle, ou non valide, après cette date.
Autres conditions - Les autres conditions de l’offre d’achat peuvent porter sur l’inspection de la propriété, l’évaluation de celle-ci et l’obtention d’un prêt hypothécaire du prêteur. Ainsi, l’offre d’achat deviendra définitive uniquement lorsque ces conditions auront été remplies.

Après la présentation de l’offre d’achat,
Le vendeur accepte votre offre et l’entente est conclue. Vous passez alors à l’étape suivante du processus d’achat. OU
Le vendeur fait une contre-proposition pour exiger un prix plus élevé ou modifier certaines conditions. Vous retournez l'offre au vendeur en y indiquant un prix plus élevé que votre offre originale, mais inférieur à la contre-offre du vendeur. Si ce dernier accepte la contre-offre, l’entente est conclue. OU
Le vendeur peut faire une contre-offre pour exiger un prix plus élevé ou modifier certaines conditions. Si tel est le cas, assurez-vous de bien connaître votre capacité de payer avant d’entamer des négociations. Ne vous laissez pas emporter par l’enthousiasme du moment en acceptant un prix que vous ne pouvez pas assumer. Vous refusez la contre-offre parce que le prix est trop élevé ou que vous ne pouvez accepter les conditions. La vente n’est pas conclue, et vous récupérez le montant de votre acompte.

Une fois l’offre d’achat acceptée, vous êtes lié par un accord juridique et aucune des parties ne peut se désister sans être tenue responsable des pertes conséquentes de l'autre partie. Veillez donc à être très prudent et demandez à un notaire ou à un avocat de l’examiner avant de la présenter au vendeur.

Transfert de la propriété

Le transfert de la propriété est le moment où vous prenez officiellement possession de votre bien. La signature des documents se fait généralement au cabinet du notaire ou de l’avocat. Ainsi, le jour du transfert de la propriété :

Votre prêteur remettra le montant du prêt hypothécaire à votre notaire ou avocat.
Vous devez remettre les fonds (moins l’acompte) à votre notaire ou avocat. Vous réglerez également le solde des frais de clôture.
Votre notaire ou avocat paiera le vendeur, enregistrera la propriété à votre nom, vous remettra l’acte de vente et les clés de votre nouvelle maison.

Prêt hypothècaire

Une fois l’offre d’achat acceptée, prenez rendez-vous avec votre prêteur qui vérifiera (et mettra à jour, au besoin) vos renseignements financiers et rassemblera tout ce qu’il faut pour remplir la demande de prêt hypothécaire. Ce dernier peut exiger une évaluation de la propriété, un certificat de localisation, ou les deux. Il peut aussi vous demander de souscrire une assurance titres. Enfin, il vous informera des différents types de prêts hypothécaires et de taux d’intérêt, ainsi que des options disponibles en ce qui a trait au terme du prêt, à la période d’amortissement et au calendrier des versements.

Pour obtenir un prêt au Canada, l'institution financière vous contactera par téléphone, fax ou email pour recueillir vos informations personnelles telles que votre patrimoine, vos crédits en cours, votre situation professionnelle et votre revenu. Vous devrez fournir un bilan de vérification de vos revenus, vos déclarations d'impôt, les relevés des organismes de crédit ou des banques, la confirmation d'acompte, les copies de pièces d'identité et l'évaluation de la propriété. Les demandes sont examinées individuellement et au cas par cas. En principe, vous recevrez une réponse 24 ou 48 heures après le dépôt de votre demande. Seules les institutions financières canadiennes peuvent vous accorder un prêt. Vous ne pouvez pas contracter de crédit immobilier auprès des banques étrangères.

Les étrangers peuvent prétendre à un prêt s'élevant à 65% du prix d'achat d'un bien au Canada et doivent verser un acompte d'au moins 35% du prix d'achat. En comparaison, l'acompte moyen versé par les Canadiens est de 5 à 10%, avec un minimum de 5%. Les résidents canadiens peuvent emprunter jusqu'à 95% du prix d'achat d'une résidence principale, pour une durée de 25 ans.

Le prêt hypothécaire est remboursé au moyen de versements périodiques, effectués tous les mois, toutes les deux semaines ou toutes les semaines. Le fait d’augmenter la fréquence des paiements permet de réduire les frais d’intérêt. En effet, des versements hebdomadaires feront diminuer le solde du capital plus rapidement que des versements mensuels. Plus vous effectuez de versements au cours d’une année, moins vous paierez d’intérêt sur votre prêt hypothécaire.

Frais

Droits de cession immobilière
Lors d'un achat immobilier, les étrangers et les Canadiens doivent s'acquitter de frais de transfert de propriété ou droits de cession immobilière. Ils s'élèvent entre 0,5 et 2% de la valeur totale de la propriété. En principe, ces frais représentent 1% des premiers 200 000 $ et 2% du montant restant. Pour un premier achat, les résidents permanents ou les citoyens du Canada sont dispensés de ces frais, à condition de n'avoir jamais été propriétaire auparavant au Canada ou à l'étranger.

Certificat de décharge
Comptez entre 300 et 1000 $, payés par le vendeur, pour l'obtention d'un certificat de décharge.

Honoraires et frais d'avocat
Les honoraires d'avocat s'élèvent à environ 500-800 $ et varient en fonction des provinces, de la complexité de la vente et du type de propriété.

Frais d'arpentage
La plupart des institutions financières demandent un certificat de localisation. Si le vendeur ne peut pas le fournir, vous devez le faire établir à vos frais. Comptez entre 150 et 350 $.

Frais d'évaluation
Les institutions financières demandent parfois une évaluation du bien immobilier. Comptez environ 150 - 250 $.

Frais d'inspection
L'inspection d'un bien s'effectue à la demande de l'acheteur avant la conclusion de la transaction. Les frais d'inspection s'élèvent à environ 450 $.

Assurance habitation
Cette assurance couvre la valeur de la structure de votre maison et son contenu encas de dommages. Les tarifs varient en conséquence. La plupart des institutions financières exigent que vous contractiez une assurance habitation.

Frais de raccordement
Certains fournisseurs facturent le raccordement à leurs services (téléphone, électricité...). Comptez entre 35 et 200 $ par service.

Frais de copropriété (charges communes)
Les frais de copropriétés sont facturés mensuellement ou annuellement et couvrent l'assurance du bâtiment, l'entretien, les aménagements et les réparations. Ces frais varient entre 200 et 5000 $, et varient en fonction des bâtiments et des villes.

Impôts

Les étrangers sont soumis aux mêmes frais et impôts que les Canadiens lors d'un achat immobilier au Canada. Cependant, dans certaines juridictions, les étrangers doivent payer des droits de cession immobilière plus élevés.

Impôt foncier
Tout propriétaire au Canada s'acquitte de l'impôt foncier qui est le même pour les Canadiens et les étrangers, sauf sur l'Île-du-Prince-Édouard, qui applique un impôt foncier plus élevé à tous les non-résidents de l'île (et pas seulement aux étrangers).

Impôt sur le revenu
Au Canada, les non-résidents payent l'impôt sur le revenu sur leurs ressources perçues au Canada. Le type d'impôt et les modalités de déclaration d'impôt sur le revenu dépendent du type de revenu perçu. Les non-résidents qui louent leur propriété sont redevables d'impôts sur le revenu locatif, à un taux de 25 %. Cette somme est retenue sur le loyer mensuel.

Taxe sur les produits et services (TPS) et taxe de vente du Québec (TVQ)
La TPS est dûe sur les nouvelles constructions et s'élève à 5% du prix de vente, dans lequel elle est souvent inclue.
La TVQ se calcule au taux de 9,5 % sur le prix de vente, additionné de la TPS fédérale de 5 %. Le taux provincial réel est de 9,975%

Enchères

Acheter un bien aux enchères est très tentant et peut vous faire réaliser d'importantes économies. Veillez toutefois à être accompagné d'une personne expérimentée et ayant une bonne connaissance de telles pratiques. Il s'agit en principe de propriétés difficiles à vendre et/ou nécessitant de gros travaux de rénovation. Dans la mesure du possible, faites-vous conseiller par une personne d'expérience et essayez d'assister à plusieurs ventes avant de vous lancer.

Enchères au Canada

Les ventes aux enchères sont un excellent moyen de dénicher des biens à prix réduits, mais peuvent se révéler particulièrement complexes pour des acheteurs peu expérimentés.

Ventes aux enchères de Revenu Québec, grâce au Centre de services partagés du Québec (CSPQ), propose des ventes de biens provenant de saisies ou de successions non réclamées. Consultez le site du CSPQ pour connaître la date de la prochaine enchère ou pour consulter les ventes en cours par appel d'offre. Vous trouverez également une liste des ventes aux enchères sur http://www.okauctions.com/quebec/.

Mise à jour 22/05/2013

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