Acheter une maison, un appartement à Buenos Aires, Logement en Argentine

Acheter une maison, un appartement à Buenos Aires

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Grâce à la dévaluation du peso argentin ces dernières années, il est devenu très intéressant d'acheter un bien immobilier à Buenos Aires. Les étrangers peuvent d'ailleurs devenir propriétaire sans restriction spécifique. Vous trouverez les biens à vendre dans les agences immobilières et sur des sites Internet privés. Les agents immobiliers doivent être en possession d'un permis d'exercer pour vendre à Buenos Aires.

L'offre d'achat (reserva) détaille les termes et conditions de vente : prix, mode de transaction, échéances de paiements. Une caution de bonne foi s'élevant à 1% du prix de vente environ permet de prouver que l'acheteur souhaite réellement faire acquisition du bien. Une fois l'offre d'achat faite, le vendeur n'est plus en droit de proposer ou de vendre son bien à une autre partie. Il lui est possible d'accepter, de rejeter ou de proposer un compromis de vente. Lorsque les deux parties trouvent un accord, l'acheteur peut envisager la signature du contrat d'achat du bien.

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Départ

Destination

On passe parfois directement à la signature du Titre de Propriété avant même de signer le Contrat de vente et d'achat (boleto de compraventa), contrat engageant le vendeur à transférer son bien à l'acheteur à une date donnée, l'acheteur acceptant en contre-partie d'en commencer le paiement. Ce contrat régit la vente de biens immobiliers. Au moment de la signature de ce contrat, l'acheteur doit effectuer le règlement d'un pourcentage du prix d'achat, établi au préalable par accord mutuel. Il s'agit en général d'une somme s'élevant à 30%-50% de la valeur totale du bien.

Le boleto de compraventa ne fait cependant pas état du transfert du bien, mais stipule l'engagement du vendeur à céder son bien et celui de l'acheteur à le payer. Ainsi les deux parties ont la possibilité d'un recours légal en cas de désistement de l'un des deux. Le nom du Notaire Public qui arbitrera et déterminera l'heure et le lieu de la signature du Titre de Propriété (acte de cession) y sera mentionné. Celui-ci est le plus souvent choisi par l'acheteur.

L'escritura (Titre de Propriété) correspond à l'acte de cession du bien. Ce moment venu, l'acheteur devra régler la somme restante au vendeur. Le notaire public (escribano) conclura ensuite la cession. Avant la signature de l'acte, il se procure un certificat (certificado de dominio) auprès du Cadastre afin que le bien soit temporairement protégé par d'éventuelles dettes ou autre, et ce pour une durée de 15 jours. Si l'acte de cession n'a pas lieu devant le notaire au cours de cette période, la durée du certificat peut être prolongée de quelques jours. Le transfert de bien est impossible sans ce certificat, certificado de dominio.

Le notaire est chargé de s'assurer qu'aucune dette ou arriéré ne pèse sur le bien. Il doit également transmettre le dossier de la transaction au trésor argentin. Les droits de propriété sont transférés à l'acheteur une fois que celui-ci en prend officiellement "possession" (tradición, après signature du Titre de propriété et remise des clés. Il n'y a pas de restriction sur l'achat de biens immobiliers par des étrangers hormis au niveau de certaines zones sensibles par exemple à proximité des frontières. Un investisseur étranger qui souhaiterait acquérir un bien dans une zone frontalière devra au préalable demander une autorisation officielle auprès de la Commission Nationale des Zones de Sécurité (Comisión Nacional de Zonas de Seguridad).

Il n'est pas aisé d'obtenir un prêt en Argentine, principalement si vous êtes ressortissant du pays. Jusqu'à peu, toutes les transactions immobilières se faisaent en intégralité en liquides. Cependant, , il existe des crédits sur 5, 8, 10, 12, 15 et 20 ans à des taux compris entre 7,5 et 11%, (sur 10 ans maximum) et entre 9 et 12% (au-delà). Il faut pouvoir justifier d'un revenu mensuel de AR$1500/mois au minimum pour pouvoir en bénéficier. Le prêt est refusé à toute personne âgée de plus de 75 ans à la date estimée de fin de remboursement. Les résidents étrangers souhaitant acheter en Argentine doivent avoir résidé dans le pays et y avoir travaillé légalement pendant plus d'un an pour être éligible à un prêt.

Le transfert de fonds de l'étranger peut se révéler un problème lors de l'achat d'une propriété en Argentine, mais cela s'avère souvent nécessaire. Si le vendeur ne possède pas de compte à l'étranger, l'acheteur devra transférer l'argent par l'intermédiaire d'un Bureau de change (Casa de Cambio). Ce dernier prendra au passage une commission de 3% du montant transféré et ouvrira en échange un compte domicilié dans une banque américaine afin que l'acheteur puisse y transférer le montant de l'achat qui sera alors mis à disposition du vendeur à Buenos Aires dans les 24/48 heures suivantes.

Il est vivement conseillé de faire appel à un notaire afin d'éviter que la Banque Centrale ne vienne prélever les taxes annuelles généralement appliquables sur toute somme pénétrant en Argentine et s'élevant à quelques 30% du total transféré ! Pour s'en tenir à la loi argentine, l'acheteur doit entre autres faire parvenir au Bureau d'échange ou à un avocat, une copie de l'acte d'achat, du premier versement, un justificatif d'identité et de solvabilité (bulletins de salaire, emploi actuel) ainsi que les relevés d'imposition des deux années précédentes.

Il lui sera également demandé de présenter une "preuve de l'origine" des fonds destinés à l'achat (formulaires W-2, 1040, etc). L'argent issu de la vente d'actions ou de titres est considéré comme de l'argent liquide. Une partie de l'argent transféré doit pouvoir être associée au salaire perçu par l'acheteur.

Le Code Civil argentin offre certains garanties à l'acheteur dans les transactions immobilières : pas de possibilité d'éviction, (Evicción), pas de dettes ou de vices cachés (y compris vices cachés dont le vendeur n'était lui-même pas au courant) (Vicios Redhibitorios). Le code civil garantit le remboursement partiel ou total du prix de vente et des charges inhérentes à la vente si des points sus-cités venaient à priver l'acheteur de l'utilisation normale de son bien. Une clause est en général intégrée à l'acte de vente, stipulant que le bien vendu est libre de toute dette ou arriéré.

Le vendeur fait généralement stipuler que la propriété sera cédée vide, avec la possibilité pour l'acheteur de rompre le contrat ou de réclamer une pénalité si cela n'est pas le cas lors de la remise des clés. Il est fortement conseillé aux acheteurs de visiter les lieux et de vérifier que ceux-ci ne sont pas occupés avant signature.

Pour pouvoir acheter un bien immobilier, vous devez avoir votre identifiant fiscal argentin, le CDI. Pour obtenir ce CDI, il vous faudra un justificatif de domicile validé par la police. Pour obtenir ce justificatif, l'acheteur doit se rendre au commissariat le plus proche de chez lui muni de son passeport et d'une copie de celui-ci pour y remplir un formulaire et s'acquitter de 15 pesos ($3,50) (Certificado de Domicilio). Un officier viendra sous 24 heures vérifier que l'acheteur réside bien à l'adresse indiquée après quoi le demandeur recevra ledit justificatif.

Il faut ensuite se rendre à l'AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos) avec son passeport, deux copies de la première page du document et le justificatif de domicile. L'AFIP délivrera alors le formulaire CDI (Formulario CDI), que l'acheteur devra ensuite présenter à l'accueil (Mesa de Entradas). On lui attribuera alors un CDI , numéro d'identification fiscale qui lui permettra d'envisager l'achat d'une propriété en Argentine et d'y régler ses impôts. Il est également possible de faire une procuration afin qu'un tiers puisse obtenir cet identifiant au nom de l'acheteur, auquel cas le justificatif de domicile n'est plus nécessaire.

L'acheteur devra payer une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 21 % sur le prix final et tous les frais inhérents à la vente (avocat, notaire, commissions, frais d'agence). Pour un bien neuf acheté directement auprès d'un constructeur, une taxe de 10,50% supplémentaires vient s'ajouter. Celle-ci est cependant le plus souvent incluse dans le prix proposé par le constructeur ou agent immobilier en charge de la vente. Une taxe administrative s'applique également sur l'acte de vente. Dans la Capitale Fédérale, cette taxe s'élève à 2,5% du prix d'achat (elle atteint les 4% dans la province de Buenos Aires) et est généralement prise en charge par les deux parties. Dans le cas où l'acheteur viendrait à louer le bien acheté, un impôt allant de 9 à 35% de tous les revenus perçus (internationalement) sera prélevé. Avec un revenu annuel de plus de 120000 pesos (40000 USD) vous tomberez dans la catégorie la plus fortement imposée avec un taux à environ 35 %. Les impôts locaux seront par ailleurs à régler par le locataire.

Quiconque résidant en Argentine plus de six mois dans une année est considéré comme un résident argentin et de fait soumis à l'impôt. Les habitants doivent, en plus de la TVA et de l'impôt sur le revenu, payer une taxe annuelle sur les possessions personnelles. Celles-ci incluent évidemment les biens immobiliers. Un taux de 0,5 % s'applique sur les biens d'une valeur inférieure à 200000 pesos (soit près de 63000 dollars) et 0,75% sur ceux dont la valeur dépasse cette somme. Il existe cependant un minimum non-imposable de 102300 pesos (30500 dollars environ). Pour finir, une taxe locale d'une centaine de pesos est également prélevée pour financer les services urbains (éclairage, voirie, etc.), l'Alumbrado, Barrido, y Limpieza ou ABL.