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Marché immobilier

Le marché immobilier berlinois est aujourd’hui l’un des plus intéressants d’Europe. Berlin a beau être une ville branchée et tournée vers l'avenir, les prix de vente restent bien inférieurs à ceux des autres capitales européennes, comme Londres ou Paris. Malgré tout, environ 90 % de la population de Berlin n'a pas les moyens d'accéder à la propriété. Les Allemands ont également une forte tendance à privilégier la location, en particulier dans les zones urbaines. Cependant, de plus en plus d'investisseurs et d'acheteurs étrangers sont attirés par le fort potentiel de Berlin.

Dans le quartier central de Mitte, il faut compter entre 1 600 et 3 500 euros par mètre carré. Dans d'autres quartiers, comme le quartier branché de Freidchshain, vous trouverez des logements à 1 000 euros le mètre carré.

Acquisitions immobilières des expatriés

Il suffit de posséder un passeport valide et les fonds appropriés pour acheter un bien immobilier en Allemagne. Cependant, l'acquisition d'un bien ne vous donne pas automatiquement le droit de résider en Allemagne, vous devez pour cela obtenir le visa approprié à votre séjour. La principale difficulté réside dans le financement. Si vous ne résidez pas en Allemagne ou ne payez pas d'impôts sur le revenu dans le pays, vous aurez du mal à contracter un prêt immobilier auprès d'un organisme allemand. Si toutefois vous y parvenez, on ne vous prêtera probablement pas plus de 60 % du prix de vente.

Trouver un bien immobilier

Il vous faudra en premier lieu déterminer le type de bien que vous recherchez.

• De quel budget disposez-vous ?
• Où voulez-vous habiter ? (Consultez la rubrique Géographie de Berlin)
• Recherchez-vous un maison (assez rare à Berlin) ou un appartement ?
• Combien de chambres voulez-vous ?
• Préféreriez-vous un logement moderne ou quelque chose de plus traditionnel (altbau) ?
• Avez-vous des exigences particulières, comme une salle de gymnastique, un portier, etc. ? Ces installations sont rares à Berlin et limiteront considérablement votre recherche
• Avez-vous des animaux de compagnie ?

Ces facteurs vous aideront à définir vos critères de recherche.

Agent immobilier

Les biens immobiliers peuvent être vendus directement par les propriétaires (von Privat), mais il est fortement recommandé et plus courant de passer par un agent immobilier (Immobilienmakler). En Allemagne, les agents immobiliers ne sont pas tenus de vous faire signer une clause d'exclusivité. Un agent prendra en charge la recherche d'appartements ou de maisons en fonction des critères que vous lui aurez communiqués, vous conseillera sur les questions légales et se chargera de l'aspect contractuel et administratif. Vous pourrez ainsi économiser du temps et de l'argent.

La Fédération de l'immobilier allemande (Immobilien Verband Deutschland, IVD) est une association d'agents immobiliers, de gérants et de promoteurs immobiliers et de conseillers en fiscalité immobilière. L'IVD est un interlocuteur privilégié pour s'informer sur les transactions immobilières en Allemagne.

Moteurs de recherche

En jetant un œil en ligne, vous pourrez vous faire une idée des offres disponibles et des prix pratiqués sur le marché de l'immobilier avant de vous déplacer pour visiter des logements.

• Immobilien Scout 24
• Immonet bz
• Immonet.de
• Zweitehand
• Find a Property Berlin
• ImmoStreet

Journaux

Recherchez localement grâce à la presse écrite. Vous y trouverez de bons exemples de biens disponibles dans votre région régulièrement mis à jour. Pensez également aux publications spécialisées.

• Berliner Morgenpost
• Berliner Zeitung
• Tagesspiegel

Affichage public

De nombreux lieux publics disposent de panneaux d'affichage proposant des annonces pour divers biens et services. dont certaines peuvent se révéler utiles. Regardez dans les laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires, bars...

Diagnostics et normes

Selon la loi, les logements de plus de 25 ans doivent subir des travaux de modernisation et d'isolation, notamment en ce qui concerne la toiture, les fenêtres et le système de chauffage. Faites réaliser un diagnostic énergétique par un professionnel afin de déterminer l'état du bien qui vous intéresse et éviter des frais imprévus. Vous trouverez les coordonnées d'experts assermentés (amtlich vereidigter Sachverstaendiger) auprès des services de l'urbanisme locaux (Bauamt). Il est également possible, et souvent meilleur marché, de louer les services d'un architecte pour inspecter la propriété.

Un notaire vérifie ensuite que le bien ne fait pas l'objet de restrictions pour la vente et l'utilisation, et que le propriétaire n'a pas contracté de dettes sur ce bien. Lorsque les deux parties sont d'accord sur les clauses du contrat, le notaire procède au transfert de propriété et à l'inscription de la transaction dans le livre foncier.

Contrats

Les transactions immobilières sont régies par la Loi relative à l'impôt sur le transfert de la propriété d'un bien immobilier (Grunderwerbsteuergesetzes). Avant de signer les documents, faites lire votre contrat par un avocat ou un conseiller. Si le contrat est en allemand, ce qui est souvent le cas, il peut être intéressant de louer les services d'un traducteur professionnel. Assurez-vous de bien comprendre tous les termes du contrat avant de le signer.

Au moment de la signature, le contrat en allemand est lu à haute voix par le notaire. Le vendeur et l'acheteur doivent assister à la lecture du contrat. Le notaire vérifiera l'identité des deux parties afin d'authentifier l'acte de vente. N'hésitez pas à vous faire expliquer toutes les clauses du contrat qui ne vous paraissent pas claires.

Tous les biens immobiliers en Allemagne sont enregistrés dans le livre foncier (Grundbuch) par l’intermédiaire du notaire. Au moment de la signature, le vendeur accepte de transférer le titre de propriété et l'acheteur accepte de payer le prix convenu. Le notaire se charge du transfert du paiement et des titres de propriété afin de sécuriser la transaction. Veillez à faire stipuler dans le contrat la façon dont toutes les éventuelles dettes (Belastungen) liées à la propriété seront réglées et par laquelle des deux parties en présence. Le notaire est tenu d'envoyer une copie du contrat à l'Administration fiscale (Finanzamt). L'acheteur doit ensuite s'acquitter de la taxe sur les mutations immobilières (Grunderwerbssteuer). Le notaire enregistre le transfert de propriété auprès des autorités qui vérifient que les conditions légales sont réunies selon la loi en vigueur (Grundstuecksverkehrsordnung, GVO). L’inscription au livre foncier constitue l’acte de transfert de propriété. C’est à ce moment que le changement de propriétaire devient effectif.

Pour trouver un notaire, consultez les Pages jaunes (Gelbe Seiten) à la rubrique Notar.

Emprunt

Pour le financement d'un achat immobilier en Allemagne, vous pouvez vous adresser à une institution de crédit (Kreditbank) ou à la plupart des établissements bancaires. Pour l'obtention d'un prêt, vous devez justifier de revenus réguliers et fournir un relevé de situation bancaire. Le remboursement des prêts immobiliers s'étale sur une durée de 30 ans maximum, avec un taux d'intérêt fixe.

Frais

En Allemagne, les frais liés à l'achat d'un bien immobilier sont assez élevés. Les frais qui incombent à l'acheteur peuvent se monter jusqu'à 12 % du prix d'achat.

• Commission de l'agent immobilier - jusqu'à 7 %
• Frais de notaire - 1 %
• Enregistrement au livre foncier - 0,5 %
• Taxe sur les mutations immobilières - 3,5 %

Les taxes et impôts sont versés au Service des Impôts de la municipalité où se situe le bien. Consultez la liste des Services des impôts en Allemagne sur : Steuerliches Info Center.

Les prêts accordés aux étrangers ne résidant pas en Allemagne seront moins élevés que pour les citoyens du pays.

Taxe sur les mutations immobilières (Grunderwerbsteuer)

Cette taxe s'élève actuellement à 3,5 % du prix d'achat et doit être réglée auprès du Service des impôts dans un délai d'un mois après réception de l'avis d'imposition. Le Service des impôts vous délivre ensuite une attestation de paiement (Unbedenklichkeitsbescheinigung). Ce document est obligatoire pour réaliser le transfert de propriété entre le vendeur et l'acheteur.

Investissement

Un investissement immobilier à Berlin doit être envisagé sur le long terme. En effet, l'impôt sur les plus-values immobilières s'élève à 15 % en cas de revente de votre bien avant 10 ans. Les entreprises qui se portent acquéreur d'un bien doivent fournir les documents délivrés par la Chambre du Commerce attestant de leur statut légal.

Si vous louez votre bien, vous devrez payer un impôt sur le loyer perçu, calculé selon un barème précis. Vous devrez également payer un impôt supplémentaire, , basé sur le revenu locatif, appelé Soli (contribution obligatoire de solidarité). Les frais de publicité et de gestion ainsi que les intérêts d'emprunt et les travaux d'entretien sont déductibles de vos impôts.

Les propriétaires qui ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu en Allemagne mais qui y perçoivent un revenu locatif, doivent remplir une déclaration d'impôt annuelle (Steuererklaerung fur beschraenkt Steuerpflichtige) auprès des autorités fiscales. Les citoyens de l'UE bénéficient d'un crédit d'impôt de 6 000 euros.

Enchères

Acheter un bien aux enchères est très tentant et peut vous faire réaliser d'importantes économies. Notez que la plupart des biens sont vendus bon marché mais très souvent avec d'importants travaux de rénovation à prévoir. Cette option n'est pas recommandée pour une première acquisition et dans tous les cas, il est recommandé d'être accompagné d'une personne expérimentée et ayant une bonne connaissance de telles pratiques.

Pour participer à une vente aux enchères, vous devez vous inscrire et fournir un justificatif de solvabilité. Quelques jours avant la vente, vous devez transférer à la banque une somme correspondant à un dépôt de garantie (Sicherheitsleistung) équivalente à 10 % du prix de départ. Vous pouvez également vous munir d'un chèque de consignation du même montant. Si vous ne remportez pas les enchères, les fonds vous seront restitués. Renseignez-vous auparavant sur les biens proposés (diagnostics, coûts associés...), les informations fournies sont parfois assez rudimentaires.

Une fois le bien adjugé, comptez environ 2 semaines pour la préparation du contrat de vente. Après la signature, vous disposez d'un délai de 2 à 5 semaines pour transférer la totalité des fonds.