Mercado de la vivienda

Precios de la vivienda han caído en los últimos años en Francia, sin embargo, el mercado de París sigue siendo muy fuerte (como a menudo para las principales ciudades, la demanda supere a la oferta, y aunque el número de transacciones ha slown abajo, los precios se mantienen muy de altura). FNAIM , la asociación nacional de agentes inmobiliarios franceses, sigue estos cambios con la información sobre precios de la vivienda y el mercado.

En París, los precios son alrededor de € 6,000 - € 14.000 por metro cuadrado ( promedio de € 8.365 en enero de 2013 en París ).

Agente inmobiliario

Un agente de bienes (agente immo bilier) puede ser una herramienta vital para encontrar el lugar adecuado rápidamente. Un buen agente conoce los problemas legales y tiene acceso a una variedad de viviendas. Un agente le proporcionará una descripción de las propiedades disponibles, le acompañará hasta visionados, asegúrese su contrato cumple con los estándares esperados. Se recomienda ponerse en contacto con varias agencias. La mayoría se especializa en diferentes áreas, por lo que encontrar un agente que trabaja en su barrio preferido.

Agencias inmobiliarias también debe proporcionar una garantía financiera por lo menos € 75.000. Si un agente es una garantía más de esta cantidad, el nombre y la dirección del garante también será mostrado en su membrete. Si un agente tiene una garantía inferior, usted debe pagar su depósito al notario u otra profesional del derecho involucrado en la venta. Asegúrese de que su agente titular de una tarjeta profesional (carte professionnelle) expedido por la Prefectura.

Las tres asociaciones principales:
• target = "_blank"> Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)
• Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI)
• target = "_blank"> Unión Nacional de la Propiedad Immobilière (UNPI)

Honorarios

No hay controles gubernamentales sobre honorarios de los agentes es. Sin embargo, están obligados a publicar una lista de cargos (Barème). Honorarios ejecutar en una escala entre el 5 y el 10 por ciento. Cuanto menor sea el precio de la propiedad, mayor es el porcentaje. En las propiedades más caras de gastos de un agente puede ser negociable. Un los honorarios del agente es usualmente pagado por el comprador.

Agentes Extranjeros

La mayoría de los agentes en Francia son franceses, pero hay unos pocos agentes extranjeros. Si usted puede encontrar un agente apropiado, puede haber ventajas como si son de habla Inglés o acostumbrado a sus intereses. Asegúrese de que su nombre figura en el Registre du commerce locales y poseer un número de registro y un número SIRET. Algunas agencias ofrecen un "servicio de compra de una vivienda completa", conectando con los compradores extranjeros de bienes francés agentes, notarios, abogados, etc Sin embargo, si un agente externo se refiere clientes a un agente francés, pueden compartir la comisión con el agente francés o cargo adicional por el servicio. Los extranjeros ya no están autorizados a actuar por cuenta propia de ventas (commerciaux agentes) representantes ".

Notaire

Un notario (notario o abogado) es un funcionario público que sea capaz de asesorar sobre la ley de propiedad, derecho de familia y sucesiones, y las leyes corporativas. Ellos legalizar compra de propiedad transacciones y dar seguridad a los contratos que supervisan, ya que son responsables de sus actos profesionales. Usando un notario para comprar una propiedad es obligatoria. Son responsables de la preparación de documentos, lo que confirma la únicamente para el título de propiedad, comprobando que no existen las hipotecas existentes en la propiedad, el medio de transporte final y el registro. El comprador puede encontrar su propio agente o contratar a un agente de la cendor. Si hay dos notarios de la cuota se divide. A encontrar un notario en Francia, búsqueda notaires.fr .

Marchands de Biens

Un marchand de biens es una propiedad de "comerciante" que sólo se le permite vender propiedad que ellos han tenido durante al menos tres meses. Ellos no necesitan una licencia, por lo que debe consultar con un asesor legal que tiene su mejor interés en el corazón antes de comprar de ellos.

Cómo buscar Bienes Raíces

Online Listado

Anuncios en línea pueden darle una gran sensación para el mercado y le permiten determinar si un lugar se ajuste a sus especificaciones. La mayoría de los sitios le permiten configurar alertas para encontrar la mejor propiedad para usted.

• www.seloger.com - recopilación de anuncios de inmobiliarias
• www.french-property.com
• www.unnid.com / es / intro - Motor de búsqueda de vivienda que da como resultado agregados de las juntas de vivienda diferentes.
• france.themovechannel.com / property /
• www.francehousehunt.com/

Otro gran recurso en línea es la clasificado en EasyExpat. También puedes chatear con otros expatriados en el foro de París o red de los expatriados en París y recibir asesoramiento.

Redes

Trabajo en red con contactos pueden ayudarle a encontrar el lugar de tus sueños. Algunos lugares nunca se anuncian, sólo encontrado a través de amigos, familiares, compañeros de clase, compañeros de trabajo, vecinos, etc Cuanta más gente que sabe que está buscando, mayor será la posibilidad de que usted encontrará el lugar perfecto.

Prensa

Clasificados de los periódicos son otra opción. Estos por lo general anuncian una jornada de puertas abiertas o la capacidad de configurar una cita. Es posible que necesite usar un agente de bienes raíces en contacto con su agente.

Estos incluyen:
• De particulier à particulier - Aparece cada jueves en los quioscos (Inglés, francés, español y portugués)
• FUSAC - Free periódico en idioma Inglés clasificado. Publicado cada dos semanas
• Le Figaro - Los principales diarios franceses diarias con gran sección de clasificados

Cómo hacer una oferta

Una vez que usted haya decidido sobre una propiedad, es el momento de hacer una oferta. Para determinar un precio adecuado, calcule cuánto puede gastar, cuánto interés en competencia que existe en la propiedad, recientemente los precios pagados por propiedades comparables (asumiendo que se dispone de información), lo que desea incluir en el precio, y su fecha de entrada preferido (o terminación). La ubicación es el factor principal en la determinación de valor. Ten en cuenta también la situación del mercado de la propiedad (si las propiedades se están vendiendo rápido o lento) y la cantidad de trabajo que hay que hacerse. El agente de bienes raíces por lo general maneja este paso para usted, pero usted tiene la última palabra.

Contratos

Antes de firmar cualquier documento, incluyendo su contrato con su agente de bienes raíces, tendrá que observarla por un abogado o asesor. Es sumamente importante que todos los elementos de un contrato de entenderse antes de firmar.

Un contrato preliminar (contrat de vente o contrat de vente suspensivas sous cláusulas si existen cláusulas condicionales) es a veces se ofreció a poner a prueba los términos. A promesse d'achat es un compromiso por parte del comprador para comprar una propiedad. Estos tienden a ser estándar, pero se pueden hacer los cambios que considere oportuno. El notario es responsable de asegurar que el contrato se redacta correctamente y que el precio de compra se paga al vendedor.

Después de que el vendedor y el comprador han llegado a una oferta aceptada, deberá firmar un contrato de venta (compromiso de venta o promesse de vente). Esto puede ser redactado por un Immobilier notario o agente, pero no un agente comercial. Una vez firmado el contrato, el comprador está obligado a comprar la propiedad, con sujeción a las condiciones que se pueden incluir en el contrato. Hay un siete día "enfriamiento" en la que el vendedor puede cambiar de opinión.

Contrato debe incluir:
• Los detalles y las identidades del vendedor y del comprador
• Descripción de la propiedad
• Superficie de la propiedad y la tierra
• Precio de compra
• Honorarios y que ha de pagar cada cuota
• Los detalles del notario y agente de ventas
• Partidos / accesorios incluidos
• Informes jurídicos
• Financiamiento, el hipoteca, la fecha en la que se espera que la oferta de la hipoteca
• Déjenme salir cláusulas (cláusulas suspensivas condiciones /) y las sanciones

Ejemplo de un target = "_blank"> compromis de vente

Pago

Depósito

Un depósito (acompte / depot de garantie o personal apport) o precio de reserva (reserva) de hasta el 10% del precio de compra es generalmente se paga a la firma del acuerdo. El método más seguro y rápido de pagar el depósito por transferencia de banco a banco desde su banco a la cuenta del notario o agente bancario. Tenga en cuenta que un agente de bienes deben estar unidos para mantener el dinero del Cliente.

Si el depósito es descrito como un DModifique, el comprador perderá el depósito si se retira. Si el vendedor por defecto, tienen que pagar una multa equivalente al monto de la fianza. Si el depósito es acompte, ninguna de las partes puede retirarse y la venta puede ser legalmente aplicadas.

Honorarios

La mayoría de las tasas y los impuestos se calculan como un porcentaje del costo de una propiedad, por lo tanto el más caro de una propiedad, más altas son las tasas. La mayor parte de estos honorarios son asociado con una hipoteca, así que los compradores en efectivo incurrirá en gastos mucho más bajos. Chambre des Notaires de Paris le puede ayudar a calcular los honorarios .

Tasas de Notaire - Notaires recogen los costos asociados con la compra y se refiere generalmente como frais de notario. Honorarios notarios se calculan como un porcentaje del precio de compra de la escala móvil se muestra a continuación, el cual es fijado por el gobierno con la tarifa máxima límites.

Ejemplo de Tarifas
• Precio de compra de hasta € 45,734.71 en un 5 por ciento
• Precio de compra de más de € 45,734.71 en el 2,5 por ciento

Honorarios Registro de la Propiedad - Gastos relacionados con la tierra registro (droits d'enregistrement) dependen del tamaño de la hipoteca y el número de búsquedas realizadas por el notario para redactar la escritura de compraventa. Por lo general, estas comisiones totalizan alrededor de 0,6 por ciento del valor de la propiedad.

Hipoteca Honorarios - los honorarios de hipotecas puede ascender a alrededor del 1 por ciento del precio de compra. También hay una comisión en favor de la notario de registro de la hipoteca en el Bureau des mortgages,. Esto es entre 1 y 1,8 por ciento de la hipoteca cantidad en función del tipo de hipoteca.

En total usted puede esperar pagar tasas de alrededor del 8% del precio de compra.

Impuestos

Los impuestos se calculan sobre la propiedad residencial. Estos son recogidos por el Estado y evaluado a tasas individuales de acuerdo a la ubicación. Además, las tasas de propiedad se basan en el valor declarado de la propiedad, que puede ser menor que el precio de compra o de su valor de mercado. Es aconsejable pedir al agente de bienes para estos detalles cuando buscando propiedades para comprar.
Older Propiedad - Propiedades de más de cinco años de edad son entre el 7% y el 10% del precio de compra, sin incluir los honorarios de agencias inmobiliarias.
Nueva propiedad - Los impuestos son alrededor de un 2% en las tasas e impuestos de matriculación, IVA no incluido a la tasa del 19,6% sobre el precio de compra (excepto para las ventas entre particulares), con exclusión de los honorarios de agencias inmobiliarias.

Impuesto al valor agregado (IVA) es del 19,6 por ciento se debe pagar en las propiedades de menos de cinco años de edad cuando se venden para el primera vez. Si usted vende una propiedad nueva en cinco años, deberá pagar el IVA sobre cualquier ganancia. Tenga en cuenta también que la mayoría de los otros cargos asociados con la compra de la propiedad, incluyendo los honorarios de notario, están sujetos a un IVA del 19,6 por ciento.

Hipoteca

La préstamos hipotecarios o de vivienda (mortgage) es como la mayoría de la gente darse el lujo de comprar una casa. Están disponibles en todos los principales bancos franceses (para los residentes y no residentes) y muchos bancos extranjeros. Es importante darse una vuelta y comparar interés tarifas, términos y tasas de encontrar la mejor opción para sus necesidades.

Para calcular cuánto puede pedir prestado, multiplique el total de su ingreso mensual neto en un 30 por ciento y deducir su hipoteca mensual, la renta y otros pagos regulares. Un ejemplo sería € 600 por mes en un 6 por ciento más de 15 años para una hipoteca de 60.000 €. El ingreso del trabajo no se incluye si estás más de 65 años.

Documentos requeridos:
• Pasaporte
• Los solicitantes conjuntos
• Prueba de sus ingresos mensuales (recibos de pago de tres meses para los empleados, la confirmación de los ingresos de su empleador y declaraciones de impuestos)
• Los costos mensuales (pagos de hipotecas, alquileres y otros créditos o compromisos)
• Si usted trabaja por cuenta propia, se requieren una copia auditada de sus balances y cuentas de explotación de los últimos tres años, además de la declaración de impuestos.

Una vez que el préstamo ha sido acordado, un banco francés envía una oferta condicional (offre préalable). La oferta no puede ser aceptada hasta que después de un "enfriamiento" período de diez días. Generalmente, el prestatario tiene 30 días para aceptar el préstamo y devolver el contrato firmado con la entidad crediticia. El préstamo se mantiene entonces disponible durante cuatro meses en el caso de una compra normal.

Es una condición de una hipoteca francés, deberá suscribir una póliza de seguro de vida equivalente a 120 por ciento de la cantidad prestada. Las primas se incluyen en los pagos de la hipoteca. Una póliza de seguro existente puede ser aceptado, aunque debe ser asignado a la entidad crediticia. Un examen médico puede ser necesaria, aunque no es lo habitual si eres menor de 50 años de edad y el endeudamiento menos de € 150.000.

Lo mejor es tomar una hipoteca en la moneda en la que se le paga o el wh país ere una propiedad se encuentra. Esto lo protege de la devaluación repentina de una moneda extranjera.

Cierre

El contrato de venta contiene una cláusula que estipule una fecha en la que debe llevarse a cabo la terminación y cuando la escritura de compraventa se firmará. Para asegurar que la propiedad está en la condición de esperar, visitar la propiedad antes de la finalización del día. Si el comprador aprueba condición, se les invita a la oficina del notario para firmar la escritura de compraventa (acte authentique). No hay ningún requisito para el comprador y el vendedor para estar presentes delante del notario para completar los trámites. Cuando la escritura de compraventa se firma, se debe pedir al notario para obtener un certificado de compra (certificado). Esto ofrece al comprador para obtener acceso al público servicios para la propiedad. Este certificado es necesario para puesta en marcha de servicios públicos. Una vez que el título es transferido por el notario, el comprador recibe una copia de la escritura de compraventa, así como una relación detallada de los gastos y costas.

Subasta

Comprar en la subasta es muy emocionante y puede ofrecer un ahorro significativo. Tenga en cuenta que este método de compra no es para principiantes, ya que hay muchas trampas. Estos suelen ser las propiedades que son difíciles de vender y / o necesitan una renovación seria. Si están decididos a comprar a través de este método, y son inexpertos, obtener el asesoramiento de profesionales y de preferencia traer a alguien con experiencia. También es recomendable asistir a algunas subastas en calidad de observador antes de hacer una oferta.

Subastas en el Francia

Las subastas no son comunes en Francia, pero hay algunas ventas. Comprar en subasta sólo se recomienda para los compradores experimentados. Si no están bien versados ​​en las subastas y los bienes raíces, trae un asesor de confianza .

Subastas voluntarias (Volontaires Ajudications) - subastas públicas celebradas bajo los auspicios de un notario. En venta en una subasta voluntaria puede ser tanto propietarios privados, ejecutores de una finca, u organismos públicos que deseen disponer de bienes sobrantes Subastas Judiciales en Francia (Adjudicaciones Judiciales) -. subastas realizadas en un Tribunal de Grande Instance permite al público una oferta solamente a través del uso de un abogado que actúa como intermediario. Estos son comunes en liquidación (Saisie immobilière) o en caso de herencia impugnada.

Encuentre información para las subastas de ENCHERES-Públiques .

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