Logement: Acheter une maison, un appartement - Londres, Angleterre - Expatriation Expatrié International

Etonnamment, il est souvent moins cher d'acheter un logement et rembourser un prêt immobilier que de louer à Londres. Vous avez deux catégories :

Freehold: vous possédez le terrain (ou le partagez - shared freehold - s'il s'agit d'un immeuble avec les autres propriétaires).
Leasehold: Vous achetez les "murs" mais louez le terrain. Habituellement soumis à un contrat de 99 ans, cette période peut être plus longue ou plus courte. Mais vous ne devez pas oublier que plus la période sera courte, moins cher sera la valeur de la propriété... jusqu'à la fin où vous devrez peut être quitter le logement (en théorie); la plupart des loyers de leasehold représentent un "peppercorn" (un montant ridiculement bas, ex. <£100 p.a.) à Londres.

Si vous souhaiter étendre le leasehold, ou si vous voulez acheter le freehold, vous devez calculer la valeur du lease (term + reversion). Pour une maison d'une valeur de £500,000 avec 90 ans de lease, le montant pourrait être de £5,000-£10,000. Si il y a un conflit sur la valeur du lease, le Leasehold Valuation Tribunal sera compétent pour régler le problème. La loi a été amendée pour donner au leaseholder (ou au groupe de leaseholders) qui possède plus de 50% de la propriété le droit de forcer le landlord à vendre le freehold.
Pour plus d'informations, consultez : http://www.lease-advice.org

Une fois que vous avez décidé de l'appartement ou de la maison que vous souhaitez acheter, vous pouvez faire une offre à l'agence immobilière, qui parlera ensuite à son client. Souvenez-vous que c'est juste une offre et si quelqu'un propose plus quand l'annonce est encore en vitrine, vous pouvez passer à côté de l'opportunité. Une fois que le vendeur accepte l'offre, cela devient ensuite une proposition légale d'achat (habituellement affichée comme : "under offer"). Il y a maintenant de nombreux sites web immobiliers, tel que PropertyFinder, qui ont d'importantes bases de données de propriétés disponibles à l'achat ou à la location. Avant de vous connecter en ligne, il y a un certain nombres de points à vérifier. Nous vous conseillons d'aller sur un large site, réputé, rapide et facile à utiliser avec un grand nombre de propriétés disponibles : [les pratiques sont différentes en Ecosse]

Ici nous devons étudier les différences entre acheter une résidence principale et acheter dans le but de location (buy-to-let market).

Acheter sa résidence principale

Vous pouvez habituellement emprunter jusqu'à 90% de la valeur de la propriété (les prêts à 95% sont soumis à une assurance supplémentaire). Le prêteur (une banque ou tout autre organisme de prêt) vous prêtera normalement jusqu'à 3.5 fois votre salaire annuel brut (si vous achetez à deux, vous pourrez emprunter jusqu'à 3.5 fois le plus haut salaire et 1.5 fois le deuxième). Une expertise (survey) de la propriété sera organisée par le prêteur à vos frais

Prêts a la location (buy-to-let)

Si vous avez l'intention d'acheter une propriété comme investissement locatif, les conditions sont différentes. Le prêteur peut vous donner jusqu'à 75% de la valeur de la propriété. La valeur du remboursement mensuel ne devra pas excéder la valeur attendue du loyer mensuel / 1.25. Donc le prêteur commissionnera une expertise afin dévaluer la valeur du loyer.
Ex : Si vous supposez un loyer de £1000, votre remboursement maximum devra être de £800. Si vous avez choisi un emprunt dans lequel vous ne payer que les intérêts (supposons 6%), cela signifie que vous pourrez emprunter £160,000 (160,000 x 6%/12 = 800) de la propriété (valeur totale = £213,333 - 100%).

Remortgage

Sans déménager, vous pouvez aussi décider de modifier votre emprunt (remortgage) pour différentes raisons : vous souhaiter économiser en bénéficiant d'un taux plus bas, vous voulez étendre votre emprunt afin de libérer des disponibilités afin de réaliser un autre investissement …etc. Le prêteur devra mandater une évaluation (survey) de la propriété. La somme d'argent disponible sera la différence entre le prêt existant et la nouvelle valeur de la propriété (moins 10% de dépôt). La durée habituelle d'un prêt en Angleterre est de 25 ans.
Vous pouvez trouver une simulation de prêt sur de nombreux sites :

Vous pouvez consulter de nombreuses banques et courtiers (building societies) sur le site : http://www.moneyextra.com/. Un courtier (mortgage broker) vous sera utile pour trouver le meilleur taux et les meilleures conditions (prêt à 100%, ou un prêt locatif ou buy-to-let à 80%) en comparant entre plusieurs banques et société spécialisées. Pour des prêts complexes, nous recommandons Chelsea Mortgage Management (020 7629 6688) qui peut vous éviter de nombreuses difficultés (mais chargera des frais de conseil de 0.75%).

Vous disposez de plusieurs types de prêts :

Capital repayment : Le remboursement du capital est la solution la plus populaire des emprunteurs. Chaque mois vous payez un montant à l'organisme prêteur, qui consiste en partie en intérêts du prêt et en partie en remboursement du capital. Vous devez souscrire indépendamment une police d'assurance vie. -
Interest only : Contrairement aux emprunteurs pour une résidence principale, la plupart des investisseurs en buy-to-let optent pour des prêts à remboursement d'intérêts uniquement ne remboursement jamais le principal effectivement. Celui ci est remboursé le jour de la revente de la propriété.
Endowment plan : basé sur la performance des marchés financiers pour repayé la dette en capital, ce type de prêt est maintenant passé de mode, en partie du à la baisse des marchés depuis 2000. Un " endowment plan " vous permet de ne payer que les intérêts dus, et de placer le capital sur un plan d'épargne. A la fin du plan, votre épargne sera utilisée pour remboursement le principal. Si les intérêts générés sont plus importants qu'attendus, vous recevrez cette différence. Ces plans se sont répandus en Grande Bretagne au début des années 80 et procure de très grosses commissions au prêteur. Nous vous décourageons de choisir cette option car si vous quitter le plan avant la mi-période, vous perdrez un important montant retenu en tant que frais pour la mise en place du plan.

et différents taux d'intérêt :

Taux variable : au cours de la durée du prêt, la charge des intérêts peut augmenter ou diminuer. Le base rate tracker est le plus populaire, avec le prêteur chargeant une fraction de taux au dessus du Taux de Base Bancaire pour la durée du (typiquement TBB+1%). Le prêteur peut offrir un taux discount pour la première année (mais en accordant des pénalités lors de remboursements anticipés avant la fin de la période).
Taux fixe : Plus cher qu'un taux variable, cela gèle habituellement pour quelques années uniquement. Toutefois cela procure une certaine sécurité car cela permet de connaître le montant des remboursements en avance.
En partie fix, en partie variable

Frais

Une fois que vous avez fait une offre à l'agence et que vous avez contacté un organisme de prêt, vous devrez trouver un notaire (solicitor). Il a la responsabilité de vérifier les documents sur la propriété et se mettre en relation avec le notaire du vendeur. Vous devrez payer les frais suivants : Timbre fiscal (stamp duty - 1% de la valeur de la propriété < £250K, 3% au dessus), enregistrement, … pour un total d'environ 1.5% de la valeur de la propriété (incluant le travail du notaire). Lorsque le prêt est sécurisé et le notaire est prêt, vous pouvez procéder à l'exchange des contrats et déterminer une completion date où vous recevrez les clefs et paierez le montant total de l'achat.

Vous obtiendrez l'adresse de notaires auprès des agences immobilières, les pages jaunes ou les organismes de prêt, mais nous recommandons : Stephen Bishop - Tel: 020 7631 4141

Frais à la location et impôts

Si vous louez un logement, l'agence de location peut demander des frais de 10% a 17.5% du loyer, en fonction des services rendus (trouver un locataire ou gérer et maintenir la location).

Les impôts seront appliqués en fonction de votre taux marginal d'imposition (22% ou 40%). Vous pouvez déduire vos intérêts d'emprunt, les coûts de maintenance, une dépréciation de l'immobilier de 10% par an, des coûts de nettoyage, d'assurance, d'agence de location…etc.