Comprare un alloggio a Londra

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Mercato immobiliare

Idealmente, la maggior parte delle persone nel Regno Unito hanno la loro casa indipendente con giardino e garage, anche se questo è estremamente rara a Londra, dove gran parte delle proprietà sono blocchi di appartamenti e villette a schiera, e quindi costosi.

    Ci sono due tipi di immobili:
  • Freehold - il proprietario del terreno (o condiviso freehold se si acquista un appartamento)
  • Lavori di adattamento - Acquista l'alloggio (edificio), ma in affitto la terra. I contratti sono di solito 99 anni (Ma alcuni possono trasportare fino a 999 anni oggi), questo periodo può essere più lungo e più corto. Il più corto del contratto, il meno costoso il valore della proprietà (si presta particolare attenzione a qualsiasi contratto di locazione inferiore a 80 anni come il costo di estendere il contratto di locazione diventa più costoso. Il locatario può infatti acquistare anni in più sul contratto di locazione dal proprietario terriero. Ci sono linee guida sui costi proprietari terrieri devono seguire quando le estensioni dei prezzi, e nella maggior parte dei casi troverete che la somma corrisposta al aumentare un contratto di locazione si rifletterà nel nuovo valore della proprietà.).

L' Advisory Leasehold grado di offrire consulenza sulla proprietà.

Prezzi

Il media complessiva per Londra i prezzi delle case nel 2011 era £ 406.000 (228.000 £ nel Regno Unito), ma i prezzi possono estendersi da £ 200.000 a £ 1.500.000 e altro ancora. È possibile trovare la storia delle vendite in una zona / via su siti web come nethouseprices.com o z oopla.co.uk.

Come per la ricerca di Real Estate

Proprietà nel Regno Unito vanno dalle case semi-indipendente e distaccato da case di città moderne a dimore di campagna e castelli fatiscenti appartamenti al City Chic.

Il primo passo per uno successo della ricerca è determinare ciò che si vuole. Gli acquirenti devono ricercare le aree e le tipologie di proprietà che sono interessati consideri attrazioni locali, mezzi di trasporto, scuole, spazi aperti e del Consiglio delle imposte bande. Fare un elenco completo di ciò che si vogliono, e non vogliono, in una casa per rendere la ricerca più efficiente possibile. Se quello che vuoi non è sul mercato, è anche possibile acquistare un terreno e costruire la casa dei vostri sogni. Ciò richiede ingenti risorse, energia e pianificazione.

On-line Elenco

Elenchi on-line può dare una sensazione di grande per il mercato e consentono di determinare se un luogo si adatta alle vostre specifiche. La maggior parte dei siti consentono di set-up avvisi di trovare la migliore struttura per voi.

Se in cerca di una dimora storica, case signorili è una grande risorsa.

Un'altra grande risorsa online è il UK annunci su EasyExpat. È anche possibile chattare con altri espatriati sul forum in Inghilterra e ricevere una consulenza.

Casa di proprietà e Riviste

Casa Regno Unito e riviste di proprietà sono fonti preziose di informazioni per le nuove case. Solitamente includono un elenco di nuovi sviluppi in tutto il paese e la pubblicità per i costruttori e gli sviluppatori.

Quotidiani

I giornali locali sono una buona fonte di informazioni sui prezzi degli immobili, il tipo di immobile per gli agenti di vendita e locali. La maggior parte hanno una sezione di proprietà.

Annunci pubblici

Molti luoghi sono cartelloni che offre pubblicità per una varietà di beni e servizi. Guardate queste schede per utili post. Lavanderie, bar, negozi di alimentari, centri sociali, bar e tutti abbiano gli annunci privati.

Proprietà Spettacoli

Mostra annuale di proprietà sono un ottimo modo per vedere ciò che è disponibile sul mercato. Sono anche una grande risorsa per Consigli per l'acquisto di una casa e le opzioni di design, arredamento e arredamento.

Agente immobiliare

Un agente immobiliare può essere una risorsa utile per trovare il posto giusto in fretta. Anche chiamato a casa consulenti di ricerca o l'acquisto di agenti, un buon agente conosce le insidie ​​legali e ha accesso a una vasta gamma di alloggi. Un agente vi fornirà una descrizione delle proprietà disponibili, escort di visioni, assicurarsi che il contratto è conforme atteso standard.

Gli agenti immobiliari sono remunerati acquistare il venditore e non dal compratore. Ciò dimostra la loro posizione ambigua come il loro cliente è il venditore, non tu. Naturalmente, in modo da corrispondere devono garantire che l' operazione andrà in porto, il che significa assistere nella vostra ricerca quanto più possibile, ma alla fine il loro incarico ufficiale è quello di ottenere il prezzo più alto possibile di acquisto per il loro cliente. È interessante notare, sono inoltre obbligati per legge a trasmettere al venditore qualsiasi offerta ufficiale per acquistare la proprietà in vendita, verbale o scritta, indipendentemente dal fatto che un'offerta è già stata accettata. Questo verrà spiegato più dettagliatamente di seguito.

Per trovare un agente, consultare:
L'Associazione nazionale degli agenti immobiliari
Arbon House 21 Via Giuria, Warwick CV34 4EH
Tel. +44 (0) 1926 496800

Fare una Offerta

Una volta trovata una proprietà, fate un'offerta formale tramite l'agente immobiliare che dovrà passare al venditore. Il venditore lo scendere, scendere, ma con una contro-offerta che sarebbe disposta ad accettare, o semplicemente accettarlo. Quando l'offerta viene accettata, la proprietà diventa 'Venduto soggetto a contratto', come si può spesso leggere i segni agente immobiliare.

Se l'offerta viene accettata, l'agente (o se non vi è alcun agente, il venditore) scriverà per confermare l'indirizzo della proprietà, il prezzo concordato, e le condizioni di uno d condizioni. Il documento comprende anche i nomi e gli indirizzi di entrambe le parti ei loro avvocati.

Prezzi

Acquistare un immobile è una delle poche volte in Gran Bretagna quando si prevede di contrattare sul prezzo. La maggior parte case di vendita di circa il 5 per cento in meno rispetto ai prezzi originali chiedendo, con alcuni posti che ricevono una riduzione del 10 per cento. I venditori di solito acquirenti presumiamo sarà contrattare e raramente si aspettano di ricevere il prezzo richiesto in Inghilterra (che è opposta Scozia). Ciò vale anche per le proprietà vecchie e nuove.

Per capire un prezzo adeguato, calcolare quanto ci si può permettere, quanto interesse c'è in competizione nella proprietà, di recente i prezzi pagati per immobili comparabili (Ammettendo che le informazioni sono disponibili su siti come nethouseprices.com o zoopla.co.uk ), ciò che si desidera includere nel prezzo, e la vostra data preferita di entrata (o di completamento). La posizione è il fattore principale nella determinazione del valore. Anche prendere in considerazione lo stato del mercato immobiliare (se le proprietà stanno vendendo velocemente o lentamente) e la quantità di lavoro che deve essere fatto.

Un altro costo da considerare sono i costi di gestione della proprietà.

    Questo può includere:
  • Consiglio d'imposta
  • Edifici di assicurazione
  • Assicurazione di
  • Mortgage protezione assicurativa
  • In piedi spese per utenze (elettricità, gas, telefono, acqua);
  • Manutenzione generale

A titolo puramente indicativo, costi di gestione annui di solito mediamente intorno al 2 al 3 per cento del costo di un immobile.

È importante ricordarsi di avere una buona comprensione della posizione del vendor come questo può aiutare a raffinare la tua strategia di offerta. Chiedete sempre domande sul venditore quando si visualizza la proprietà con un agente immobiliare: per quanto tempo la proprietà è sul il mercato, siamo il venditore che vende per comprare un immobile nuovo o allontanarsi da Londra, o forse all'estero, ecc In alcuni casi, se si ha l'impressione che il venditore è pronto a vendere rapidamente, sia perché deve lasciare presto o sono stati cercando di vendere per troppo tempo, possono essere più disposto ad accettare compromessi sul prezzo!

Contratti

Prima di firmare qualsiasi documento, compreso il contratto con il vostro agente immobiliare, che hanno guardato da un avvocato o un consulente. Essa è estremamente importante che ogni elemento di un contratto da intendersi prima di firmare. Nel Regno Unito ogni parte è rappresentato da un avvocato, al contrario di sistemi come il sistema francese, per esempio, dove un notaio sarà responsabile di tutta la transazione. Questo garantisce non ci sarà alcun conflitto di interessi come si può essere sicuri che il vostro avvocato garantirà il vostro interesse è conservato.

In ogni caso, non è garantita fino 'scambio di contratti "(scambio di titoli di proprietà), quindi sia il compratore e il venditore può recedere in qualsiasi momento, per qualsiasi motivo. Questo può essere un momento frustrante e si sente storie di catene di collasso, il che significa che più persone sono in attesa di completare la loro vendita proprio per essere in grado di acquistare e dipendono gli uni dagli altri e non è riuscito.

Dopo che il procuratore ha effettuato un controllo dei documenti, che presenterà una relazione a voi con le raccomandazioni. Molto spesso, una lettera contenente ulteriori qualificazioni contrattuale viene emesso a vostro nome dal vostro avvocato. Se le condizioni sono accettabili per il venditore, avvocato del venditore emetterà una lettera formale finale.

Il tuo avvocato sarà quindi il trasferimento del 10% del prezzo di acquisto si hanno trasferito il loro primo conto al conto del l'avvocato che rappresenta il fornitore. I fondi resteranno lì depositato, ancora fuori dalla portata dal fornitore, ma questo in sostanza il garanzia di acquistare la proprietà. In altre parole, questo è il punto di non ritorno della transazione e non si dovrebbe procedere con l'acquisto, il 10% dovrebbe quindi essere rilasciata per conto del venditore. Essi non dovrebbero procedere, il 10% sarà trasferito di nuovo a voi e il venditore poi diventare responsabile per far fronte alle spese che avete sostenuti alla stessa data. Questa fase si chiama 'scambio dei contratti'.

Questo non concludere il processo ho Wever come non diventerà il proprietario della proprietà fino al 'completamento' ha avuto luogo. Ciò significa che il restante 90% (sia che provengano dai tuoi fondi propri, da te banca, o entrambi) sono trasferiti oltre al fornitore di ac notarile contare e il vostro nome viene aggiunto gesta della proprietà. Non c'è una regola fissa e 'lo scambio dei contratti' e 'completamento' può avvenire il giorno stesso o in genere essere 1, 2 o 3 mesi di distanza.

Nella maggior parte dei casi, il vostro avvocato sarà agire per entrambi voi ed il fornitore di mutui ipotecari.

Problemi potenziali

Catene

Una catena è semplicemente un gruppo di acquirenti e venditori che sono collegati dalle loro proprietà. Ognuno nella catena si basa sulla vendita di beni altrui. Se persona che si ritira di una vendita, l'intera catena può cadere a pezzi. Per la prima volta gli acquirenti, questo non è un problema che nessuno si basa sulla vendita dei loro beni prima di poter comprare un altro.

Gazumping

Gazumping si riferisce ad un venditore di accettare una offerta da un potenziale acquirente, quindi accettare un'offerta più alta da qualcun altro. Si può anche riferirsi al venditore aumento del prezzo richiesto all'ultimo minuto, dopo aver precedentemente accettato di uno più basso. In entrambi i casi, l'acquirente originale viene lasciato in uno posizione difficile, e se è di offrire un prezzo più alto o perdere l'acquisto.

Come accennato in precedenza, anche con le migliori agenzie immobiliari intenzioni sono contrattualmente tenuti a trasmettere qualsiasi offerta fatta da qualsiasi potenziale acquirente, se una prima offerta è stata accettata o meno.

Finanziamento

E 'importante prepararsi bene prima di cercare finanziamenti per una casa. Se avete bisogno di finanziamenti, è necessario capire quanto può essere preso in prestito. Fino al 2008 era consuetudine di prendere in prestito fino a 90% del valore della proprietà, 95% o anche più di 100%. Questo non è più il caso e il 95% mutui sono rari (e soggetto all'assicurazione supplementare). Per calcolare quanto si può prendere in prestito, le banche inglesi moltiplicare stipendio annuo della persona. Di solito è fino a 4 volte, ma può raggiungere i 5 o 6 volte, a seconda della situazione e la percentuale in prestito. In caso di acquisto con un amico o un partner, fino a circa 3 a 5 volte lo stipendio combinata può essere preso in prestito. Il denaro messo più in giù come una deposito, tanto più può essere speso su una proprietà, e anche inferiore il tasso di interesse (in quanto rappresenta un più basso rischio per il creditore). Tuttavia, questa è solo una guida e la gamma di prodotti ipotecari sul mercato significa che ogni acquirente deve fare la propria ricerca. Offerte ipotecari sono numerose e si può usare un consulente mutui per trovare l'offerta migliore secondo la vostra situazione.

    Due tipi di mutuo:
  • Rimborso - descrive generalmente un mutuo in cui i rimborsi mensili sono costituiti da rimborsare il capitale preso in prestito così come gli interessi maturati, in modo che l'importo preso in prestito diminuisce per tutta la durata ed entro la fine del termine prestito è stati interamente rimborsati.
  • Interesse solo - Per un termine stabilito, il mutuatario paga solo gli interessi sul saldo in linea capitale, con il saldo principale invariata. Alla fine del periodo di soli interessi il mutuatario può entrare in un altro di soli interessi mutuo, pagare la principale, o (con alcuni istituti di credito) di convertire il prestito in un capitale e pagamento di interessi (o ammortizzato) prestito al suo / la sua opzione.

Un acconto sarà pagato alla firma dei contratti, di solito circa il 10 per cento del concordato sul prezzo. Fondi disponibili deve essere nelle mani del vostro avvocato in anticipo di liquidazione. Spesso questi fondi provengono dal fornitore di mutui ipotecari, con il saldo è fornito da voi. Se hai un mutuo, il denaro sarà pagato al vostro avvocato dal vostro prestatore prima del completamento, e sarà da lui inviato al procuratore fornitori tramite bonifico bancario telegrafico il giorno completamento. Questi fondi devono essere sufficienti a coprire tutte le somme, come per lo stato per il regolamento, che comprende il prezzo di acquisto, di bollo (se applicabile) e la registrazione delle quote sul titolo.

Tasse

La maggior parte delle tasse sono calcolate come percentuale del costo di una proprietà, pertanto il più costoso una proprietà, il maggiore dei diritti. La maggior parte dei queste tasse sono associati con un mutuo, quindi gli acquirenti di cassa soggetti a costi molto più bassi.

  • Prodotto ipotecaria: offerte di mutui ipotecari hanno generalmente un costo del prodotto ad essi associati. Può essere aggiunto al vostro importo mutuo, ma ricorda che vengono addebitati interessi. La media del mercato sarebbe intorno a £ 1.000, ma questo può variare notevolmente da un accordo all'altro. E 'fondamentale per confrontare le due tariffe e commissioni set up quando si confrontano due offerte di mutuo.
  • < b> del conto Mortgage: Questa tassa è quello di coprire la creazione, la manutenzione ordinaria e la chiusura del conto mutuo Questo è di solito 300 £ o meno..
  • Timbro Terra fiscale Duty: Questo è dovuto al g overnment sulle proprietà del valore di 125.000 sterline o più. Questo è fondamentalmente un tassa di proprietà, calcolato come percentuale del prezzo di acquisto.
  • Valutazione pagamento: Questa tassa paga per la valutazione della proprietà che si desidera acquistare per assicurare a) il prezzo che stai pagando è una riflessione giusta del mercato e anche, b) la proprietà non soffre di importanti difetti strutturali che avrebbero un impatto sulla sua resellability e quindi il valore presente e futuro. La quota dipende dal prezzo di acquisto, ma un budget di £ 500 a £ 1500 dovrebbe coprire.

Chiusura

Quando il pagamento finale è stato ma de, gli atti alla proprietà sono consegnati al procuratore legale dell'acquirente, compresa la cessione o il trasferimento di proprietà. L'agente immobiliare sarà poi autorizzati a rilasciare i tasti a voi. Esistono molti altri passaggi ultimi:

  • Il trasporto timbrato
  • Pagare il bollo per l'acquisto della proprietà al fisco (si è già trasferito l'importo corrispondente sul conto vostro avvocato e lo faranno prendersi cura di pagamento delle Entrate)
  • Registrare il trasferimento della proprietà con il catasto
  • Inviate il vostro prestatore che la vendita è stata completata e informare l'assicurazione azienda
  • Inviare i titoli di proprietà al creditore ipotecario che li detiene a titolo di garanzia fino a quando il prestito viene ripagato o la proprietà viene venduta

Vendita all'asta

Acquistare all'asta è molto eccitante e in grado di offrire un significativo di risparmio. Si noti che questo metodo di acquisto non è per i principianti in quanto vi sono molte insidie. Questi sono di solito le proprietà che sono difficili da vendere e / o bisogno di ristrutturazione seria, o proprietà che sono stati recuperati da un creditore a seguito del mancato pagamento dei mutui pagamenti mensili. Se siete determinati ad acquistare tramite questo metodo e non hanno esperienza, ottenere la consulenza di professionisti e, preferibilmente, portare qualcuno con l'esperienza. Si consiglia inoltre di frequentare un aste pochi in qualità di osservatore prima di fare un'offerta.

Aste nel Regno Unito

Aste sono molto popolari nel Regno Unito e quasi ogni fine settimana si è un'asta da qualche parte. Ci sono oltre 30.000 vendite all'asta l'anno nel Regno Unito. Dicembre è uno dei i tempi migliori per comprare all'asta, in quanto vi è il minimo che la concorrenza a questo momento.

Al momento dell'acquisto all'asta è necessario muoversi velocemente. Di solito sono pubblicati solo 3-6 settimane di anticipo. Gli offerenti devono fornire la loro identità, in modo da portare foto tessera e Il vostro procuratore legale di dettagli quando un'offerta viene accettata, la proprietà è legalmente tuo (è come se tu avessi scambiato contratti in loco - vedi sopra). e si deve pagare un deposito di circa il 10 per cento (in contanti o con assegno circolare) . Si ha ve quattro settimane (20 giorni lavorativi) per pagare in pieno. Si consiglia di stipulare un'assicurazione edifici subito dopo la vendita è stata completata.

Prezzi d'orientamento ei prezzi di riserva

I prezzi di orientamento tendono ad essere volutamente conservativo al fine di attrarre il maggior numero possibile di potenziali acquirenti e il prezzo effettivo di vendita è spesso molto superiore al prezzo di orientamento. Il prezzo di guida è diverso dal prezzo di riserva. Il prezzo di riserva è il prezzo più basso il venditore è disposto ad accettare. Se no-one offerte al di sopra del prezzo di riserva, un immobile resterà invenduto. Quando passano le offerte il prezzo di riserva il banditore annuncia che una proprietà è "sul mercato" e sarà venduto.

Luoghi d'asta inglese può aiutarti a trovare l'asta nella vostra zona.

Aggiornamento 10/05/2012


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