Logement à Londres


Acheter une maison, un appartement à Londres


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Marché immobilier

Plus de 80% des Britanniques habitent en maison, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Toutefois, cette tendance s'inverse à Londres où la plupart des propriétés sont des immeubles d'appartements et des maisons mitoyennes, et où les prix sont élevés.

    Il existe deux catégories :
  • Freehold - vous possédez le terrain (ou le partagez - shared freehold - s'il s'agit d'un immeuble avec les autres propriétaires)
  • Leasehold - Vous achetez les "murs" mais louez le terrain. Habituellement soumis à un contrat de 99 ans (et même 999 ans à présent), cette période peut être plus longue ou plus courte. Notez cependant que plus la période restant à courir sur le leasehold est courte, plus la valeur de votre bien immobilier sera diminuée. Lorsque vous achetez un leasehold, prenez bien en compte la durée restante du bail. S'il reste moins de 80 ans, le coût de prolongement du bail est plus élevé. Le leaseholder (détenteur d'un leasehold) peut en effet acheter des années supplémentaires sur le bail du freeholder. Celui-ci doit suivre des directives précises pour fixer le coût des prolongements de bail qui se répercute très souvent sur la valeur de la propriété.

Pour des conseils et information sur les baux, contactez le Leasehold Advisory.

Prix

Le prix de vente moyen de l'immobilier à Londres en 2011 était de 406 000 £ (228 000 £ au Royaume-Uni) ; cependant les prix peuvent s'étendre de 200 000 £ à 1 500 000 £ et au-delà. Vous pouvez trouver un historique des ventes par quartier/rue sur des sites Internet tels que nethouseprices.com ou zoopla.co.uk.

Trouver un bien immobilier

Maison mitoyenne, individuelle, maison de ville, manoir, château, appartement ou loft ?

Il vous faudra en premier lieu déterminer le type de bien que vous recherchez. Renseignez-vous sur les quartiers et les types de propriété qui vous intéressent. Prenez en compte les aménagements locaux, les réseaux de transport, les écoles, les espaces verts et le montant des impôts locaux. Faites une liste complète de vos exigences pour rendre votre recherche aussi efficace que possible. Si vous ne trouvez rien à votre goût, vous pouvez aussi vous orienter vers l'achat d'un terrain afin d'y faire construire votre maison. Mais évidemment, cela demande plus d'argent, de temps et d'énergie.

Petites annonces sur Internet

Les petites annonces en ligne vous permettront de vous faire une idée des biens disponibles sur le marché et des prix pratiqués, avec des critères de recherche précis. Vous pourrez également vous créer des alertes afin de recevoir par e-mail les nouvelles offres correspondant à vos critères de recherche.

Pensez à Stately Homes si vous recherchez une propriété classée.

Voyez également la rubrique Petites Annonces du Royaume Uni sur EasyExpat et n'hésitez pas à demander conseil à d'autres expatriés sur le Forum Angleterre.

Revues spécialisées

Consultez UK Home and Property Magazines pour tout savoir du marché du neuf. Vous y trouverez une liste des nouveaux projets immobiliers dans tout le pays et des annonces de constructeurs et de promoteurs.

Journaux

Recherchez localement grâce à la presse écrite. Vous y trouverez de bons exemples des biens disponibles dans votre région et les coordonnées de nombreuses agences immobilières.

Affichage public

De nombreux lieux publics disposent de panneaux d'affichage avec des annonces pour divers biens et services. Pensez à les consulter régulièrement. Regardez dans les laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires, bars...

Salons de l'immobilier

Des salons ont lieu tous les ans. Ils permettent de se faire une idée du marché et sont le lieu de rencontre privilégié des professionnels. Vous pourrez y récolter de nombreux conseils et renseignements, y compris en matière de décoration et ameublement.

Agent immobilier

Pour passer outre la barrière de la langue et les pertes de temps et d'énergie, il peut être intéressant de s'offrir les services d'une agence immobilière. Un agent prendra en charge la recherche d'appartements ou de maisons en fonction des critères que vous lui aurez communiqués et se chargera de l'aspect contractuel et administratif. L'agent immobilier vous fournit une liste des logements disponibles, vous assiste lors des visites, s'assure que votre contrat soit conforme aux normes en vigueur.

La commission de l'agent immobilier est à la charge du vendeur et non pas de l'acheteur, ce qui peut créer des situations ambigües. Naturellement, il est dans l'intérêt de l'agent immobilier de faire aboutir la transaction et il fera tout son possible pour vous assister dans vos recherches. Mais n'oubliez pas que son véritable client étant le vendeur du bien, l'agent aura pour but d'obtenir le prix d'achat le plus élevé possible. La loi oblige les agents immobiliers à transmettre au vendeur toute offre officielle d'achat du bien en vente, verbale ou écrite, même si votre offre a déjà été acceptée. Vous trouverez de plus amples explications ci-dessous.

Consultez le lien ci-après pour trouver un agent immobilier :
The National Association of Estate Agents
Arbon House 21 Jury Street, Warwick CV34 4EH
Tél. : +44 (0) 1926 496800

Faire une offre d'achat

Une fois que vous avez trouvé un bien à votre goût, vous faites une offre d'achat officielle par l'intermédiaire de votre agent immobilier qui la communique au vendeur. Le vendeur peut soit refuser votre offre, soit vous faire une contre-proposition à la hausse ou simplement l'accepter. Une fois que le vendeur accepte l'offre, cela devient ensuite une proposition légale d'achat accompagnée de la mention quasi rituelle Sold, subject to contract (le contrat formel n'est pas encore conclu) que l'on voit souvent sur les panneaux des agences.

Si l'offre est acceptée, l'agent (ou à défaut le vendeur) établit un document écrit pour confirmer l'adresse de la propriété, le prix convenu, les modalités et conditions de la vente ainsi que les coordonnées complètes des deux parties et de leurs avocats.

Prix

Il est rare de négocier les prix au Royaume-Uni mais l'achat d'un bien immobilier fait exception. Vous pouvez acquérir un bien en général 5% moins cher que le prix initialement demandé, parfois jusqu'à 10%. Par défaut, les vendeurs demandent un prix plus élevé que celui auquel ils souhaitent réellement vendre, la négociation fasant partie du jeu en Angleterre (contrairement à l'Écosse). Cette règle s'applique tant pour l'achat de propriétés récentes qu'anciennes.

Pour estimer votre offre d'achat, prenez en compte votre budget, l'intérêt que suscite le bien chez d'autres acheteurs potentiels, les prix demandés pour des biens équivalents (consultez des sites Internet tels que nethouseprices.com ou zoopla.co.uk) et les éventuels travaux à faire. Voyez aussi la date à laquelle vous souhaitez en prendre possession (ou finalisation). C'est principalement le lieu qui détermine le prix d'un bien mais ne négligez pas la tendance du marché (la rapidité à laquelle les biens se vendent) et la quantité de travaux à effectuer.

Pensez également aux différentes taxes et impôts que vous aurez à régler lorsque vous définissez votre budget.

    Par exemple :
  • Taxe d'habitation
  • Assurances habitation
  • Assurances du mobilier
  • Assurances liées au prêt
  • Charges diverses (électricité, gaz, téléphone, eau) ;
  • Entretien

Les frais annuels s'élèvent en général au total à environ 2-3% du prix du bien.

Il est important de se faire une idée de l'état d'esprit du vendeur car ceci peut vous aider à affiner votre stratégie d'achat. Cherchez à en savoir plus sur le vendeur lors des visites avec un agent immobilier : depuis combien de temps le bien est-il sur le marché ? Le vendeur veut-il acheter un nouveau logement, quitter la ville, le pays, etc. ? Dans le cas où le vendeur souhaite vendre rapidement, soit parce qu'il est pressé de partir soit parce que le bien est en vente depuis longtemps, votre marge de négociation sera sans doute plus grande !

Contrats

Avant de signer les documents, faites lire votre contrat par un avocat ou un conseiller. Assurez-vous de bien comprendre tous les termes du contrat avant de le signer. Au Royaume-Uni, chaque partie est représentée par un avocat, contrairement au système français où la transaction est gérée par un notaire. Ceci permet d'éviter les conflits d'intérêt, car votre propre avocat aura comme seul but d'agir au mieux de vos intérêts.

Dans tous les cas, la transaction n'est officielle qu'au moment de l'« échange de contrats » (échange des titres de propriété) ; aussi jusque là, l'acheteur et le vendeur sont libres de se désister à tout moment, pour quelque raison que ce soit. Cette période peut se révéler frustrante et vous risquez d'être confronté au système des chaînes : la plupart des maisons en vente font partie d'une chaîne de vendeurs-acheteurs qui dépendent les uns des autres. Et il suffit qu'un seul d'entre eux se rétracte (ce qui est souvent le cas) pour casser une série de ventes.

Une fois que votre avocat a examiné tous les documents qui lui ont été soumis, il dresse en général par écrit une liste de recommandations à votre intention. Le plus souvent, il rédige une lettre contractuelle en votre nom dans laquelle apparaissent les différents points soulevés. Si le vendeur accepte les nouvelles conditions qui en découlent, son avocat rédigera à son tour une lettre d'accord.

Votre avocat transférera alors 10% du prix d'achat (que vous lui aurez auparavant versés) sur le compte de l'avocat du vendeur. Le vendeur n'aura pas encore accès à ces fonds, qui représentent votre dépôt de garantie. En d'autres termes, cette étape rend la transaction officielle et si vous décidez de ne plus acheter le bien après l'échange des contrats, vous perdez le dépôt de garantie versé au profit du vendeur. Si le vendeur décide de se retirer de la vente, vous récupérez le dépôt de garantie et pourrez demander des dommages et intérêts au vendeur. Cette étape s'appelle l'échange de contrats.

Le processus n'est pas terminé pour autant car vous ne deviendrez le propriétaire du bien qu'au moment de la finalisation de la vente . Vous devez mettre à disposition de votre avocat les fonds correspondant aux 90% restant à verser. Le plus souvent, c'est votre banque qui vous fournira la majorité des fonds (prêt immobilier), votre apport personnel venant s'ajouter. Votre avocat s'occupera ensuite de transférer l'argent vers le compte de l'avocat du vendeur et votre nom est ajouté sur les titres de propriétés. L'échange de contrats et la finalisation de la vente peuvent avoir lieu le même jour, mais en général, comptez 1 à 3 mois de délai entre chaque acte.

Dans la plupart des cas, votre avocat agira à la fois pour votre compte et celui de votre fournisseur de prêt.

Problèmes éventuels

Chaînes

Une chaîne est simplement un groupe d'acheteurs et de vendeurs qui sont liés par l'achat ou la vente de biens et dépendent les uns des autres : vous voulez acheter la maison de M. X, qui lui ne vous vendra que s'il peut acheter la maison de M. Y, qui lui même doit acheter la maison de M. Z... Si une personne se retire de la chaîne, la vente ou l'achat d'un bien peut être retardé, voire compromis. Les personnes qui effectuent un premier achat sont moins concernées car elles n'attendent pas après la vente d'un bien pour en acheter un autre.

Gazumping

Le Gazumping est un procédé courant selon lequel un vendeur ayant accepté une offre d'un acheteur potentiel, accepte par la suite une offre plus élevée d'un autre acheteur. Dans ce système, le vendeur peut également augmenter son prix à la dernière minute. Dans les deux cas, l'acquéreur initial est mis en difficulté et il ne lui reste plus qu'à surenchérir sur le prix ou à renoncer au bien.

Comme mentionné plus haut, les agents immobiliers sont tenus par la loi de communiquer aux vendeurs toute offre faite sur leur bien, même si une offre a été acceptée et la propriété retirée du marché.

Financement

Il est important de réfléchir au financement avant même de rechercher un logement. Si vous devez faire un prêt, il est impératif de déterminer la somme que vous pouvez emprunter. Jusqu'en 2008, il était courant d'emprunter jusqu'à 90% de la valeur de la propriété, 95% ou même plus de 100%. Il n'est à présent possible d'emprunter que jusqu'à 90% de la valeur de la propriété (les prêts à 95% sont de moins en moins accordés et soumis à une assurance supplémentaire). Afin de calculer le montant de votre emprunt, les banques anglaises se basent sur votre salaire annuel : on vous prêtera normalement jusqu'à 4 fois votre salaire annuel brut, voire 5 ou 6 fois selon la situation et le pourcentage emprunté. Si vous achetez à deux, vous pourrez emprunter jusqu'à environ 3 à 5 fois le montant des deux salaires combinés. Plus la somme du dépôt de garantie est importante, plus vous pourrez investir dans un bien. Le taux d'intérêt sera également moins élevé (car le risque est moindre pour le prêteur). Ces informations sont données à titre indicatif et comme il existe plusieurs types de prêt sur le marché, faites vos propres recherches afin de trouver celui qui vous convient le mieux. N'hésitez pas à faire appel à un conseiller en prêts immobilier sur Londres pour trouver la meilleure offre adaptée à votre situation.

    Les deux types de prêts les plus courants :
  • Repayment - Chaque mois vous payez un montant à l'organisme prêteur, qui consiste en partie en intérêts du prêt et en partie en remboursement du capital.
  • Interest only - Pendant quelques années, l'emprunteur ne paie que les intérêts, sans rembourser le capital. Ainsi, échéance après échéance, le capital restant dû, et en conséquence les intérêts, diminuent. À la fin de cette période, l'emprunteur peut soit contracter un autre prêt "Interest only", soit rembourser le capital en une seule fois, soit convertir le prêt en prêt amortissable classique (remboursement du capital et des intérêts).

On vous demandera de verser une caution d'environ 10% du prix de vente à la signature du contrat. Des fonds doivent être rendus disponibles par avance et à disposition de votre avocat afin qu'il puisse accomplir cette procédure. Le plus souvent, c'est votre banque qui vous fournira la majorité de ces fonds, votre apport personnel venant s'y ajouter. Si vous avez contracté un prêt, les fonds seront versés à votre avocat par votre prêteur avant la finalisation de la transaction. Votre avocat s'occupera ensuite de transférer cet argent vers le compte de l'avocat du vendeur. Au total, vous aurez à régler l'achat du bien, la caution, les frais inhérents à la transaction (y compris de timbre fiscal si cela s'applique à votre cas) et l'inscription au cadastre.

Frais

Le montant des frais représente un certain pourcentage du prix de vente du bien ; ainsi, plus le prix est élevé, plus les frais le seront. Les frais dépendent souvent du prêt que avez contracté. Si le bien est payé comptant, les frais seront moins importants.

  • Frais liés au prêt : il existe le plus souvent des frais liés à votre emprunt qui viennent s'y ajouter et sur lesquels vous aurez à payer des intérêts. Comptez en moyenne environ 1000 £, mais ce montant peut varier en fonction des prêts. Pour choisir entre deux offres de prêt, veillez à comparer à la fois les taux ET le montant des frais associés.
  • Frais de gestion du prêt : mise en place du prêt, révision, fermeture du compte. Comptez un maximum de 300 £.
  • Timbre fiscal - Taxe sur la propriété : sur les propriétés d'une valeur de 125 000 £ ou plus. Il s'agit d'un impôt foncier, calculé sur le prix d'achat du bien.
  • Frais d'évaluation du bien : évaluation de la propriété que vous souhaitez acheter pour vérifier que a) le prix que payez est conforme à la tendance du marché, et que ; b) la propriété ne présente pas de vices de construction majeurs qui pourraient avoir un impact négatif sur sa valeur actuelle et sa valeur à la revente. Les frais dépendent du prix d'achat mais prévoyez entre 500 £ et 1500 £.

Fin de la transaction

Une fois le dernier paiement effectué, les titres de propriété sont remis à l'avocat de l'acheteur afin que le transfert de propriété entre en vigueur. L'agent immobilier pourra alors vous remettre les clés de votre bien. Les dernières étapes sont les suivantes :

  • Tamponner l'acte définitif de cession et de transfert du bien
  • Payer la taxe sur la propriété aux autorités locales (les fonds seront disponibles sur le compte de votre avocat qui se chargera de s'en acquitter auprès de l'administration des impôts britannique "Inland Revenue").
  • Enregistrer le transfert de propriété auprès du Land Registry (cadastre)
  • Informer votre organisme de prêt et votre compagnie d'assurance que la vente a été réalisée
  • Envoyer les titres de propriété à votre organisme de prêt qui les gardera en sa possession jusqu'à la date de votre dernier remboursement ou jusqu'à la revente de votre propriété

Enchères

Acheter un bien aux enchères est très tentant et peut vous faire réaliser d'importantes économies. Veillez toutefois à être accompagné d'une personne expérimentée et ayant une bonne connaissance de telles pratiques. Il s'agit en principe de propriétés difficiles à vendre et/ou nécessitant de gros travaux de rénovation, ou bien encore de biens qui ont été saisis par l'organisme de prêt lorsqu'un propriétaire ne peut plus rembourser son emprunt. Dans la mesure du possible, faites-vous conseiller par une personne d'expérience et essayez d'assister à plusieurs ventes avant de vous lancer.

Enchères au Royaume-Uni

Les ventes aux enchères sont très répandues au Royaume-Uni. Il est d'ailleurs assez rare de voir un week-end sans une vente programmée dans le pays. Au total, on compte plus de 30 000 ventes aux enchères par an au Royaume-Uni. Décembre est l'un des mois les plus propices, du fait d'une baisse de la concurrence à cette période de l'année.

Pour acheter aux enchères, mieux vaut être rapide, savoir ce que l'on recherche et de quel budget on dispose. Les ventes sont en général annoncées 3 à 6 semaines à l'avance. En tant qu'enchérisseur potentiel, munissez-vous d'une pièce d'identité avec photo ainsi que des coordonnées de votre avocat chargé de la transaction. Si vous remportez une enchère, le bien vous appartient légalement (comme si vous aviez fait sur place l'échange des contrats expliqué plus haut) et vous devez vous acquitter d'une caution d'environ 10% (au comptant ou par chèque de banque). Vous disposez ensuite de quatre semaines (20 jours ouvrables) pour régler le montant total du bien. Pensez à contracter les assurances nécessaires dès la fin de la vente.

Prix de départ et prix de réserve

Les prix de départ sont toujours volontairement bas afin d'attirer le plus d'enchérisseurs potentiels possible. Le prix réel de vente est souvent beaucoup plus élevé que le prix de départ. Quant au prix de réserve, c'est le prix minimum que le vendeur est disposé à accepter. Si le prix de réserve n'est pas atteint, le bien ne sera pas vendu. Au cours de l'enchère, le commissaire-priseur annonce "on the market" dès que le prix de réserve est atteint, signifiant que le bien est disponible à l'achat.

Consultez le site English Auction Venues pour tout savoir des ventes à venir dans votre région.

Mise à jour 10/05/2012


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 Commentaires

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05/11/2012

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 barbaraquest

16/04/2007

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 Laurent Lakatos

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