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Édimbourg


 Logement

Acheter une maison, un appartement


Marché immobilier

Plus de 80% des Britanniques habitent en maison, soit un taux bien plus élevé que chez leurs voisins européens. Il s'agit le plus souvent de maisons individuelles avec jardin et garage. Cela s'explique notamment par le fait qu'une maison reste un investissement plus avantageux qu'un appartement, tant à l'achat qu'à la revente. On observe cependant ces dernières années une réduction de la surface habitable des maisons proposées sur le marché (1/3 de moins que 80 ans en arrière).

Le prix de vente moyen en 2010 était de £230000.
Pour une maison individuelle avec 2 chambres, garage et jardin il faut compter dans les £350000.
Les maisons mitoyennes sont plus accessibles (£198000 en moyenne). Le prix moyen pour un appartement s'élève à £217000.

Les standards sont à peu près les mêmes pour les marchés immobiliers anglais et écossais mais certains différences fondamentales existent comme vous pourrez le constater dans les rubriques ci-après.

Trouver un bien immobilier

Maison mitoyenne, individuelle, maison de ville, manoir, château, appartement ou loft ? Jardin, garage, nombre de chambres ? Il vous faudra en premier lieu déterminer le type de bien que vous recherchez. Si vous ne trouvez rien à votre goût, vous pouvez aussi vous orienter vers l'achat d'un terrain afin d'y faire construire votre maison. Mais évidemment, cela demande plus d'argent, de temps et d'énergie.

Petites Annonces sur Internet

Les petites annonces en ligne vous permettront de vous faire une idée des biens disponibles sur le marché et des prix pratiqués, avec des critères de recherche précis. Vous pourrez également vous créer des alertes afin de recevoir par e-mail les nouvelles offres correspondant à vos critères de recherche.

Pensez à Scotland historic homes si vous recherchez une propriété classée.

Voyez également la rubrique Petites Annonces UK sur EasyExpat et n'hésitez pas à demander conseil à d'autres expatriés sur le forum Ecosse.

Magazines

Consultez UK Home and Property Magazines pour tout savoir du marché du neuf.

Journaux

Recherchez localement grâce à la presse écrite. Vous y trouverez de bons exemples des biens disponibles dans votre région et les coordonnées de nombreuses agences immobilières.

Affichage public

Vous trouverez également des annonces sur les panneaux d'affichage de divers lieux publics (laveries, cafés, épiceries et supermarchés, centres communautaires...). N'hésitez pas aussi à vous rendre dans les endroits où les expatriés se réunissent ou à poster une annonce "recherche de logement".

Boutiques de l'immobilier

On trouve de telles entités, souvent gérées par des avocats, principalement en Ecosse. Glasgow Solicitors's Property Centre (GSPC) est la référence en matière d'accès à la propriété. Voyez aussi Edinburgh Property Shop.

Salons de l'immobilier

Des salons ont lieu tous les ans. Ils permettent de se faire une idée du marché et sont le lieu de rencontre privilégié des professionnels. Vous pourrez y récolter de nombreux conseils et renseignements.

Agent immobilier

Pour passer outre la barrière de la langue et les débauches de temps et d'énergie, il peut être intéressant de s'offrir les services d'une agence immobilière. Un agent prendra en charge la recherche d'appartements ou de maisons en fonction des critères que vous lui aurez communiqués, organisera des visites et se chargera de l'aspect contractuel et administratif.

L'option la moins onéreuse consiste à vous attacher les services d'un agent unique, qui s'octroiera seul une commission sur la vente du bien à hauteur de 1-2%.
Si vous choisissez en revanche de maximaliser vos chances et de vous adresser à plusieurs agents, votre bien sera plus vite vendu mais la commission de vente s'élèvera alors plutôt à 2-3,5% minimum.

Consultez le lien ci-après pour trouver un agent immobilier :
The National Association of Estate Agents
Arbon House 21 Jury Street, Warwick CV34 4EH
Tél. : +44 (0) 1926 496800

Faire une offre d'achat

Il est rare de négocier les prix au Royaume-Uni, mais l'achat d'un bien immobilier fait exception. Vous pouvez acquérir un bien en général 5% moins cher que le prix initialement demandé, parfois jusqu'à 10%. Par défaut, les vendeurs demandent un prix plus élevé que celui auquel ils souhaitent réellement vendre, justement parce que la négociation fait partie du jeu. Et cette règle est vraie tant pour l'achat de propriétés récentes que plus anciennes.

Une fois que vous avez trouvé un bien à votre goût, votre conseiller se chargera d'en effectuer une évaluation afin de vous aiguiller sur le prix à demander et la nature de l'offre à formuler. Il est possible de formuler une offre conditionnelle mais cela met rarement le vendeur en confiance.

Pensez toujours aux éventuels travaux à faire, aux prix demandés pour des biens équivalents, à voir depuis quand le bien est sur le marché et s'il y a d'autres acheteurs potentiels avant de formuler votre offre. Voyez aussi la date à laquelle vous souhaitez pouvoir en prendre possession. C'est principalement le lieu qui détermine le prix d'un bien mais la tendance du marché est à ne surtout pas négliger.

Pensez également aux différentes taxes et impôts que vous aurez à régler lorsque vous définissez votre budget.

Les frais annuels s'élèvent en général au total à près de 2-3% du prix du bien.

Contrats

Avant de signer quoique ce soit, faites lire le contrat à une personne de confiance parlant la langue locale. Si vous ne connaissez personne, attachez-vous les services d'un traducteur ou d'un avocat.

Toute offre doit être faite par écrit et comprendre les documents légaux d'usage. En Ecosse, le contrat prend la forme d'une série de lettres dites "missives". Si votre offre est acceptée, l'avocat du vendeur produira un document officiel attestant de l'acceptation du vendeur à céder son bien dans le respect des conditions établies. Vous recevrez également divers documents inhérents au bien acquis, titres de propriété, plans, rapports officiels (état de l'installation électrique, etc.) des différents contrôles effectués avant la vente. C'est votre avocat qui devra ensuite, dans une période définie, s'assurer que tous les documents sont conformes ou formuler dans le cas contraire des réserves et demandes de documentation complémentaires. Tant que cette phase est en cours, la transaction reste en suspend et chacune des parties reste en droit de se retirer des négociations.

Une fois l'offre acceptée, les deux parties ayant signé le compromis de vente, il n'est plus possible de retirer son offre.

Une fois que votre avocat a fait le tour des différents documents qui lui ont été soumis, il dresse en général par écrit une liste de recommandations à votre attention. Le plus souvent, il rédige une lettre contractuelle en votre nom dans laquelle apparaissent les différents points soulevés. Si le vendeur accepte les nouvelles conditions qui en découlent, son avocat rédigera à son tour une lettre d'accord. Le contrat est alors accepté et les deux parties sont liées par ce dernier. Entre la date de signature de l'acte de vente et votre date d'acquisition du bien, votre avocat s'occupera de toutes les formalités inhérentes au changement de propriétaire, au prêt, etc.

L'Ecosse est le seul pays du Royaume-Uni dans lequel la pratique du "gazumping" n'existe pas. Il s'agit du droit qu'à un acheteur d'entrer en relation avec plusieurs acheteurs, avant de traiter avec celui qui, verbalement, lui aura fait la meilleure offre. L'acheteur est en droit de remonter son prix de vente au dernier moment, après avoir accepté une offre moins avantageuse à l'oral.

Autre pratique commune dans le reste de l'île : "the chain". Dans ce cas, l'acheteur ou le vendeur se retire sans plus d'explication de la transaction en cours juste avant la signature du contrat, sans avoir à ne régler aucune charge. En Ecosse, une fois qu'une offre a été accepté, il existe un engagement légal entre les deux parties. La signature du contrat n'est ensuite qu'une formalité.

Règlement

On vous demandera de verser une caution de 10% du prix de vente environ à la signature du contrat. Des fonds doivent être rendus disponibles par avance et à disposition de votre avocat afin qu'il puisse accomplir cette procédure et effectuer le règlement du bien avant que vous n'en preniez possession. Le plus souvent, c'est votre banque qui vous fournira la majorité des fonds (votre prêt immobilier), votre apport personnel venant s'y ajouter. Votre avocat s'occupera ensuite transférer l'argent vers le compte de l'avocat du vendeur. Au total, vous aurez à régler l'achat du bien, la caution, les frais inhérents à la transaction (y compris timbre fiscal si cela s'applique dans votre cas) et l’inscription au cadastre.

Frais

Bonne surprise : si les prix de l'immobilier sont relativement élevés au Royaume-Uni, les frais de transaction sont bien parmi les plus bas d'Europe (+3 à 5%). En moyenne, les frais s'élèvent à £6000 lors d'une première acquisition.

Les frais sont un pourcentage calculé à partir du prix de vente du bien, ainsi, plus le prix est élevé, plus les frais le seront. Les frais dépendent souvent du prêt dont vous disposez. Si le bien est payé en liquide, les frais sont moins importants.

Fin de la transaction

Une fois le dernier paiement effectué, les titres de propriété et clés sont cédés à l'avocat de l'acheteur afin que le transfert de propriété puisse entrer en vigueur. Les dernières étapes sont les suivantes :

Enchères

Il est également possible d'acheter une propriété aux enchères. Il y a parfois d'excellentes affaires à faire. Mais attention, mieux vaut être accompagné d'une personne expérimentée et ayant une bonne connaissance de telles pratiques. Dans la mesure du possible essayez d'assister à plusieurs ventes avant de vous lancer.

Enchères au Royaume-Uni

Les ventes aux enchères sont très répandues au Royaume-Uni. Il est d'ailleurs rare de voir un week-end sans une vente programmée quelque part. Au total on compte plus de 30000 ventes aux enchères par an dans le Royaume-Uni. L'un des mois les plus fructueux est le mois de décembre du fait d'une baisse de la concurrence à cette période de l'année.

Pour acheter aux enchères, mieux vaut être rapide et savoir ce que l'on veut et quel budget on est prêt à consacrer au bien visé. Les ventes sont en général annoncées 3 à 6 semaines à l'avance. Les enchérisseurs potentiels doivent pouvoir apporter une preuve de leur identité, munissez-vous donc de votre passeport ou CNI avec photo, ainsi que des coordonnées de l'avocat en charge de votre transaction. Si vous remportez une enchère, le bien vous appartient et vous devez vous acquitter d'une caution de 10% (en liquide). Vous avez ensuite 4 semaines (20 jours ouvrés) pour régler le montant total du bien. Pensez à contracter les assurances nécessaires dès la fin de la vente.

Prix de départ et prix de réserve

Les prix de départ sont toujours volontairement bas afin d'attirer le plus d'enchérisseurs possible. Le prix de réserve est le prix minimum à atteindre pour pouvoir effectivement faire l’acquisition du bien. Si le prix de réserve n'est pas atteint, le bien n'est pas vendu. Au cours de l'enchère, on annoncera "on the market" dès que le prix de réserve sera tombé et le bien donc rendu disponible à l'achat.

Consultez le site Scottish Auction Venues pour tout savoir des ventes à venir dans votre région.


27/11/2014

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